The document is based on the assumption that the right to housing is a human right. For this right to be assisted there must be mechanisms that allow access to housing and their maintenance, at affordable prices. It will be necessary to create central regulations that control the level of taxes charged in each region/state in order to minimize the inequalities that cause so much discrepancy in the price that it costs to maintain a house. I refer to taxes on land occupation, taxes on water prices, electricity, sanitation, natural gas and garbage disposal. How do we explain that the value of taxes is so high in California? Unfortunately the house prices and the speculation made, is not only due to financial markets and interest rates on loans, but to external constraints, as we have seen recently in October 2020 with climate changes causing wild fires in California. A migration from affected cities like San Francisco to other states is already beginning to occur, which will make the house prices negligible in relation to the current value. We are now in 2020, in a pandemic crisis in which the economy has been stalled for several months creating problems that will affect the price of houses, again. So just as we complained that the price was very high in 2017, now the price for example in Manhattan has broken 46% leaving 10,000 apartments for sale. The price of renting an apartment with a bed in San Francisco has dropped more than 20% since a year ago (Zumper data (real estate start-up)). Here's a graph that shows the evolution on house prices by square meter, in my country (Portugal) since 2008 - Aug. 2020, by INE - Instituto Nacional de Estatística. At the moment we are facing a exponential climb. The bankruptcy of a huge number of companies during this COVID19 crisis caused mass layoffs which led to the unemployment of a large number of people. To solve the problem of the right to affordable housing, there must first be access to stable employment. Without employment for all (and I mean all, including emigrants), it is not possible for the government to provide eternal means to satisfy this need, as there will be no way to maintain housing in long term. Let's expect the FED and BCE continue to inject capital for those employment contracts to come back. The document refers Housing valued as a commodity rather than a human dwelling, and that it is now a means to secure and accumulate wealth rather than a place to live in dignity. – About this, I believe that is possible to maintain both ways. This reasoning does not invalidate that there cannot be, at the same time, a type of affordable housing that can be purchased by anyone in need, according to their financial situation, and that there cannot be adequate taxes for that person to help them over a long period of time to maintain their housing. For this purpose, in the first place, the government must provide affordable housing in certain areas of the city, integrating these neighborhoods with existing ones, as was done in Portugal (called PER projects). The houses of the PER (controlled-cost housing – low cost in construction) belonged to each Municipal Council (City Hall), and people who had financial problems applied to the government to assess their situation. If it were considered that this person would have a low salary, a certain number of children to support, or that he had no job, etc. (these conditions are regulated), he would be a candidate for this type of houses. This housing would have a negligible income paid to the City Hall and after 28 years, if it remained a resident then he would be the owner. This solution if properly regulated and supervised works very well. It goes without saying that these types of houses (these PER projects) could not be sold on the market to anyone. They would only be for people who meet certain conditions mentioned above. Also in Portugal, the government has implemented a recent regulation for firms: is necessary to declare who is the final beneficiary in order to promote transparency in the purchase of real estate and avoid tax evasion. In Portugal we suffer from several problems with taxes, which are not yet well-adjusted. For example, a luxury tax (AIMI) was created for properties over 500k without being investigated, if that property is not, for example, a ruin in which the owner simply does not have the financial capacity to rehabilitate it. Communist parties have a tendency to enforce these ideas, which in reality are tremendously unjust. Another situation is that these ruined buildings are occupied by homeless people. This is happening a lot in Spain. In Portugal, we managed to overcome this dilemma long after April 25, 1974, in which naturally, with the fall of a dictatorship and a still young democracy, there were abuses of power in the domain of private property. We do not want to have these problems of improper occupation again. I don’t think the government should intervene in private property in expropriating it and alienating it from the owner for minor reasons. I also do not consider the correct procedure to compel the owner to rehabilitate the building when he has no money or interest in doing it. The government should instead, create interest and motivate the owner to carry out construction works, for example access to municipal financing with favorable and extended rates and tax advantages in the payment of property taxes (IMI - municipal land occupation tax) for many years as with the first hotel that President Donald Trump's father rehabilitated in NY city. There must be an incentive for real estate owners to mobilize and there must be supervision. Occupation is not a viable and dignified solution. On the other hand, the idea that everyone should and can buy a house to live properly may not be valid. Why is renting not encouraged? They would solve two problems. The first would be that those who have money could invest it and be discouraged from making capital gains with flip houses, but rather doing rehabilitation construction works on houses to rent at affordable regulatory prices. The government has great responsibility for this paradigm shift. To read the “United Nations Human Rights Council’s 2017 Financialization of housing” report, please follow this link: https://www.ohchr.org/en/NewsEvents/Pages/DisplayNews.aspx?NewsID=21264&LangID=E

Já leu títulos como este? Normalmente são notícias de jornais ou estatísticas de curto prazo de imobiliárias, e não relatórios produzidos por instituições idóneas que acompanham o mercado imobiliário. Caso do INE e do IMPIC. As estatísticas de curto prazo (menos de 12M) poderão eventualmente apontar para descidas de preço na ordem dos 2%. Mas... não podemos apenas com base numa analise de curtíssimo prazo (6M) extrapolar para uma tendência técnica do mercado em geral. Poderá mesmo apenas constituir uma correção pontual de preço, devido às alterações atípicas logísticas forçadas pela COVID19, que resultou numa diminuição da procura. Aliado a este facto, a incerteza quanto ao emprego fez com que muitas pessoas colocassem de parte um fundo de emergência e não arriscassem já num negócio que as poderia comprometer financeiramente nos próximos tempos. Também a falta de motivação para visitas in loco a que o nosso investidor está habituado se tornou mais evidente. De notar que no mercado dos Estados Unidos muitos negócios imobiliários, e mesmo em mercado secundário, são feitos sem sequer o investidor conhecer fisicamente o imóvel. Na realidade, o valor por m2 de construção vendida (nova) continua cerca de 30% a 40% (conforme zonas do país) acima do seu valor intrínseco, daí que quebras pontuais de 2% a 6% e mesmo até às percentagens que acima arrisquei mencionar, não se podem traduzir numa extrapolação de que o mercado está barato… mas de facto quando dizem “o preço das casas desce” não estão a mentir. O importante é contextualizar. Vejamos, até mesmo o valor dos materiais para a construção civil, já antes da soma com o valor da mão de obra (para nos dar um valor básico da construção sem margem de lucro)… está sobre valorizado. Os materiais transformados já estão a ser vendidos a preços superiores aos anos anteriores. E os materiais brutos (o aço por exemplo) já denota um aumento no seu preço. Se existe agora aproveitamento de margem antes de uma recessão, o que acontece numa recessão quando o material antes da transformação (metais, pasta de papel etc…), começa a escassear? Aqui a situação do preço dos materiais brutos é fácil de explicar. As fábricas produziram menos durante o ano de 2020 havendo portanto menos produto e pouca capacidade logística de entrega. Aumenta a procura, sobe o preço. Já o inverso aconteceu com o petróleo na caricata situação da OPEP insistir em não diminuir a produção (apesar de não existirem aeronaves a circular e os derivados combustíveis não estarem a ser requisitados durante a pandemia - diminuição da procura), o que fez com que os futuros do crude atingissem uma cotação negativa. Pela primeira vez na WTI (West Texas Intermediate) havia demasiado produto e pouco espaço onde o armazenar, acabando pelo preço do transporte e espaço para armazenar o produto ser superior ao preço do produto em si. Os mercados financeiros ditam verdadeiramente as regras para o equilíbrio dos preços de tudo o que é básico e necessário para a industria da transformação e subsequentes atividades económicas. Essa é a área apaixonante das commodities que há decadas são transacionadas em mercados de futuros. Poderíamos pensar porque a gasolina não ficou mais barata também? O preço da gasolina guia-se pelo brent (UK) e não pelo crude (USA). No entanto acabou por acontecer que por contagio ficou um pouco mais barata mas não adianta muito o preço do transporte de materiais para as obras diminuir no combustível, se o preço da matéria prima a transportar aumentar. Neste momento, investir num imóvel pronto (novo) com recurso à alavancagem, para numa estratégia de revenda daqui a 5 anos, não se trata na realidade de um investimento, mas sim de mera especulação. O aproveitamento da taxa de juro negativa que está a ser calcada com patas de elefante pelo BCE está a servir de motivo para aumentar o preço do imobiliário artificialmente. Como é mais fácil agora contrair um crédito habitação devido a uma taxa Euribor negativa, o banco (a1) aumenta o seu spread para adquirir um imóvel que o vendedor/promotor (a2) inflacionou. Inflacionou exatamente por este motivo, e por naturalmente existir procura. Relembro o esmagamento que a banca nacional teve aquando pressão da banca europeia com ofertas muito próximas do spread zero. Quando a oferta secar, e vai secar porque nós que trabalhamos em projetos de arquitetura e diretamente com os promotores de maior escala vamos ter que deixar escoar o produto físico do mercado, para se fazerem novos prédios… nessa altura já a taxa Euribor terá subido. E daqui a 5 anos os bancos irão manter os spreads iguais aos de hoje? Os bancos comerciais em Portugal já não estão numa situação propriamente robusta. Dependem essencialmente de empréstimos e de comissões. Começará a haver entrega das casas vendidas para mercado secundário, onde o Fix and Flip (renovação e venda) voltará para os níveis de hoje. A história repete-se porque se não existe um aumento de um lado, existe do outro e o mercado imobiliário permanecerá sempre elevado até que exista uma correção brutal de 30% a 40% motivada por um fator outlier (imprevisível ou externo). Não estou de parte como mera observadora, pois estou ligada ao setor há 20 anos via projeto, coordenação, planeamento urbano, construção civil e também a nível de investimento imobiliário. Os problemas são transversais e a minha visão alargada compreendendo a perspectiva de cada um dos intervenientes. Tenhamos pois a consciência destes fatores que me parecem necessários para compreender o fenómeno atual. 01 - O valor das casas (novas) não está a descer assim como dizem. As notícias e métricas aplicadas servem para motivar ainda mais a compra dentro das grandes cidades, causando ainda mais assimetrias, e manipular o mercado para novos máximos. 02 - Desde a crise da sub-prime em 2008, sentida aqui em Portugal mais tarde, existe uma necessidade de urgência, uma ansiedade no setor imobiliário, uma falta de controle emocional e rendição ao preço. Nota: No setor da arquitetura foi em 2012-2013 que existiu um decréscimo significativo de encomendas por parte dos promotores imobiliários e construtores civis. Após uma crise temos aquilo que eu chamo escoamento do que se tem em carteira. Neste caso crise nos States em 2008-2009, repercussões em Portugal após tentativas do governo em ativar o PECIV, e chegada da troika em 2011. Nos gabinetes de arquitetura em reunião com os promotores que já tinham anteriormente negociado os seus empréstimos estaríamos então a escoar apenas ideias e projetos em carteira… que resultariam em imóveis pós-crise. A nossa crise começou mais tarde quando os promotores não os conseguiam descarregar no mercado. 03 - Terá de existir uma modificação na mentalidade de investimento em Portugal. Quer por parte do investidor quer por parte dos mecanismos que regularão e protegerão essa nova mentalidade. 04 - O Estado tem de deixar de ser servente do estrangeiro para obter lucro rápido, e perceber que o setor imobiliário pode progredir através de uma mentalidade Core distinta que também lhe poderá trazer mais valias da mesma dimensão, ao mesmo tempo que beneficiará o custo de vida dos portugueses. 05 - Deve existir intervenção política e legislação que a corrobore no sentido de modificar a mentalidade de investimento. 06 - O mercado português não está orientado para o arrendamento por falta de incentivo e suporte em matéria legal que favoreça claramente esta estratégia de BhH (Buy and Hold). 07 – Se nada for corrigido, o mercado secundário onde circula o produto de revenda tende a ser contagiado pelas estratégias de preços especulativos que dominam o mercado primário de compra de imóveis novos. 08 – A solução também não passa ao lado da intervenção particular, em que pode optar por procurar imóveis para reabilitação e arrendamento sendo que os bancos terão de adoptar critérios de financiamento mais ajustados a estas preferências. Poderão consultar o preço por m2 por região neste mapa do INE sendo que se encontra muito aquém das médias praticadas na realidade. No meu entendimento o mercado imobiliário ainda está mais caro do que os que dizem que está caro e isso é caso para refletir. https://geohab.ine.pt/