Análise publicada originalmente em 02/08/2022 no site One More Stock . Devido à queda das taxas de juro, em 2025 tornou-se interessante relembrar o tema que impacta diretamente o setor do Real Estate, e se pode traduzir num cenário, à partida, desfavorável para os Lenders, como o caso do ARBOR. Vejamos o que propõe para reverter a situação. ARBOR REALTY TRUST, Inc. (NYSE: ARBOR) é um mREIT (Mortgage REIT). Os REITs podem ser Equity e Mortgage. Até aqui temos analisado Equity REITs mas chegou a vez de apresentar um mREIT. Um mREIT não detém imóveis, não tem NAV (Net Asset Value) e não recebe rendas pelo arrendamento de imóveis físicos. Um mREIT é uma empresa financeira que negoceia empréstimos associados ao Real Estate, e a sua receita é proveniente do spread entre a taxa dos empréstimos contraídos a grandes instituições bancárias, e a taxa de empréstimo que oferece a terceiros, para que estes possam adquirir, desenvolver ou construir imóveis. Os mREITs são uma sub-classe de ativos, por norma mais arriscados que os equity REITs, e, por estarem associados a um maior risco, oferecem um dividend yield elevado. É muito importante conhecer a situação financeira de cada mREIT, para não cair na armadilha de perseguir o Yield elevado, de tudo parecer bem durante uns anos, e de repente, a cotação cair a pique e o ganho acumulado em dividendos se perder para a desvalorização do Principal (capital inicialmente investido). Os mREITs podem ser interessantes, mas o seu peso tem de ser muito bem ponderado numa carteira de investimento, principalmente se a pessoa planeia estar já a viver de dividendos ou se necessita de retirar o capital do mercado para fazer o seu “salário” nos próximos anos, pois pode numa queda, não ter tempo útil de mercado para recuperar o valor inicial. Isto claro, acontece em qualquer Ativo de risco, mas nos mREITs fica o aviso que se tem de acompanhar as empresas e os eventos macro com maior regularidade. Vamos então para a apresentação e estudo do ARBOR ! BREVE HISTORIA e SEGMENTOS DE NEGÓCIO O ARBOR empresta desde 1983 no ramo SINGLE-FAMILY e é hoje um dos maiores emprestadores (Lenders) MULTI-FAMILY evoluindo na tipologia (empréstimos para habitação coletiva). Em 1992 tornou-se público o ARBOR NATIONAL MORTGAGE e ficou com a fama de fechar 1 em cada 8 contratos. Sempre que um contrato era fechado, o dono da casa recebia uma árvore. Em 1993 arranjou uma subsidiaria e em 1995 vendeu o ramo RESIDENTIAL ao Bank Of America, por 100% de retorno ao investidor. Isso pavimentou o caminho para o ARBOR Commercial Mortgage LLC, desde então foram 25 anos a remar consistentemente. A empresa tem desde 2003 quando foi fundada como a conhecemos hoje, vários tipos de empréstimos moldáveis conforme o requerente, e para várias tipologias de edifícios. Funcionam em parceria com o Freddie Mac Multifamily e a Fannie Mae e são dos Top Small Lean Lender. Em 2004 o crescimento permitiu que se formasse outra empresa, e lançaram-se em bolsa como ARBOR REALTY TRUST, Inc. Em 2016 adquiriram a Agency Platform para o Arbor Commercial Mortgage tornando-se uma marca franshisada disponibilizando vários tipos de empréstimo com diferentes estruturas e formas de receita: O ARBOR é um Top10 emprestador intermediário Fannie Mae que tem todo o tipo de empréstimo desde residências para estudantes até residências sénior, casas manufaturadas etc. Aqui fica a apresentação do que é a Fannie Mae e o Freddie Mac, empresas garantidas pelo governo dos Estados Unidos. Fannie Mae Freedie Mac Os SEGMENTOS principais do negócio são: 01 – Structured Business - Structured Loan Origination and Investment Business Investem num portefólio diversificado de ativos financeiros estruturados no ramo multifamily, single-family rental “SFR” e nos mercados comerciais Real Estate, primeiramente consistindo em empréstimos do tipo Bridge e Mezannine. Se gostas do tema “Estruturação de dívida” desenvolvi um pouco o que é o “Mezannine” e o “Escadas Rolantes” consulta o meu ebook Manual de Investimento em REITs ou vê as primeiras páginas de qualquer documento 10K da empresa ARBOR. São formas como o empréstimo se estrutura e os seus nomes são representativos disso. O ARBOR também participa em joint-ventures e pode adquirir diretamente propriedades físicas e investir em Real Estate Notes e outro tipo de produtos financeiros relacionados com hipotecas. Com esta frase já deves estar a tremer a pensar que se trata dos CMO (Collateralized Mortgage), dívida que os institucionais passaram para terceiros (venda da dívida dos seus clientes) ou dos CDO (Collateralized Debt Obligations) que os institucionais atiraram para o fundo da pile das tranches de pagamentos para disfarçar a dívida (para não se ver o risco dessa dívida) e que foram a bomba da crise financeira. Isto é um assunto complexo, se tiveres interesse que explique isso num artigo, deixa aí em baixo o pedido nos comentários. Depois da crise financeira as instituições estão muito mais atentas a isto. A crise financeira deixou muitas sequelas e fez com que ainda hoje sobretudo os americanos não confiem nas instituições, e fiquem longe do investimento em instituições de crédito (comprar ações de bancos e financeiras). Mas há que separar o trigo do joio. Segundo segmento de negócio: 02 – Agency Business - Agency Loan Origination and Servicing Business. Trata-se da Plataforma de intermediação dos empréstimos Fannie Mae e Freddie Mac. Eles negoceiam grandemente com o aval destas empresas chamadas de GSE’s – government-sponsored enterprises, Government National Mortgage Association “Ginnie Mae”, Federal Housing Authority “FHA” e o U.S. Department of Housing and Urban Development (juntamente com a Ginnie Mae e FHA, “HUD”. O ARBOR detém os direitos e as responsabilidades de gestão de ativos em empréstimos sustentáveis. Todos os empréstimos que eles criam e vendem estão sob os programas GSE e HUD. O ARBOR é um emprestador (lender) Fannie Mae Delegated Underwriting and Servicing “DUS”. A nível nacional, o ARBOR é um Freddie Mac Multifamily Conventional Loan lender, seller/servicer, nos Estados de New York, New Jersey e Connecticut, um Freddie Mac affordable, manufactured housing, senior housing and small balance loan “SBL” lender, seller/servicer, nacional e um HUD MAP e LEAN senior housing/healthcare lender nacional. Eles também criaram um serviço permanente de financiar empréstimos subscritos, usando as diretrizes dos empréstimos existentes via agência vendidos para as GSEs, que chamam de empréstimos “Private Label” e criam e vendem produtos financeiros por meio de programas de títulos garantidos por hipotecas comerciais (“CMBS” – Commercial Mortgage backed Securities). Agrupam e fazem títulos dos empréstimos Private Label e vendem certificados nas securitizações para investidores terceiros, mantendo os direitos de serviço e o certificado da tranche inferior de maior risco da securitização “certificados APL”. Por aqui estás a ver que eles são obrigados a identificar e emitir e manter os certificados das tranches com maior risco. É errado ler CMBS e associar a crise financeira. Desde a crise financeira foram criadas regras que obrigam as instituições como o ARBOR a manter parte da dívida emitida. A negociação da divida a terceiros é algo corriqueiro no mercado regulado obrigacionista. Fora de bolsa, estes contratos feitos entre partes, têm de obedecer a estes critérios. É muito importante explicar isto porque há muitas empresas que emprestam dinheiro e que facilitam uma compra, sem acreditações, sem reguladores e sem verificação de suporte financeiro da contraparte, e isso tudo é legal. O maior risco em investir num mREIT é o risco natural da contraparte. Por causa disso tem de se filtrar muito bem os mREITs que tem mais condições de: _ se precaverem de situações complicadas, _ se sustentarem no caso dessas situações se efetivarem. Os mREITs não tem a natureza de deter imóveis físicos que possam vender e angariar capital para evitarem a insolvência. Detém imóveis próprios para operar claro, mas não é essa a sua fatia principal do negócio. Podes encontrar algumas histórias de sucesso aqui: ARBOR Success Stories MAS COMO É QUE GANHAM DINHEIRO AFINAL? Com a maximização da diferença entre o yield, nos seus investimentos e o custo de financiarem esses investimentos. Ganhos consistentes através do portefólio da sua Agency Platform. Tradução: eles rodam o dinheiro que já têm, ou financiam-se a uma taxa, e cobram uma taxa superior para financiar terceiros (particulares ou empresas) em tudo o que é relacionado com o Real Estate. MOAT 01 - Qualidade do crédito : Uma componente crítica da estratégia do ARBOR Asset management group com um track record comprovado de gestão no reposicionamento e estruturação dos investimentos para garantir qualidade de crédito e yield. 02 - Relacionamentos de longa data com os GSEs: Isto permite um leque muito grande de escolha no tipo de empréstimos disponibilizados às pessoas e com a garantia e idoneidade das empresas do Governo dos Estados Unidos. 03 - Experiência dos oficiais de execução e funcionários: Isto garante celeridade nos processos. O ARBOR tem uma média da equipa de 30 anos de experiência em serviços financeiros. Eles garantem rápido o empréstimo e no falhanço dos terceiros em honrar as suas responsabilidades, resolvem rápido o problema. PORTEFOLIO DO ARBOR O ARBOR negoceia dívida, por isso o seu portefólio é constituído por empréstimos que se dividem por segmentos, em que existe a identificação do numero de empréstimos, o montante que ainda não foi pago do Principal (do investimento inicial) e consegues perceber a taxa atual media a que está a correr esse empréstimo e os meses para a maturidade. Aqui o que queremos ver são taxas elevadas. A média das taxas estava em 4,62%, no final de 2021 (Fonte: 10K). Esta média não inclui aquelas taxas maiores finais que se pagam no final dos empréstimos (maturidade da dívida). Claro que os empréstimos mais modestos são a compra e arrendamento de casas por via de empréstimos estruturados tipo Bridge e os empréstimos estruturados tipo Mezzanine tem taxas muito superiores. Interessaria ao ARBOR fazer mais empréstimos Mezzannine para o segmento Multifamily (edifícios de habitação coletiva). Fonte: Arbor 10K Na diversificação por asset class e geografia não me agrada muito que a maior parte do portefólio esteja concentrado no Texas. Preferia que estivesse mais disperso em Estados mais “caros”. Fonte: Arbor 10K A diversificação por produtos, tem como principal contribuidor os empréstimos via Fannie Mae. Fonte: Arbor 10K PRINCIPAIS ACIONISTAS Os principais acionistas são os gestores dos ETFs e fundos de investimento. No entanto apenas cerca de 45% do float é detido por instituições. SITUAÇÃO FINANCEIRA EM RELANCE As métricas de valorização dos mREITs são diferentes dos REITs (de equity) porque a receita deles é proveniente dos juros dos empréstimos e de investimentos e não de rendas de imóveis. Consideramos os ativos pelo Book Value (como nos bancos) e não pelo NAV em comparação com o preço. Temos situações comuns de avaliação, como a apreciação da % de diluição (de emissão e ações para o mercado) e NOI (Net Operating Income). Eles também fornecem a métrica Non-GAAP do FFO, para ajudar na avaliação uma vez que o NAREIT trabalha com esta métrica. Para já, e de relance aponto este resumo financeiro 2020-2021: R1_ Revenue nos mREITs chama-se Net Interest Income (que são os juros que recebem dos empréstimos, menos as despesas com os juros). A NII cresceu 49% de 2020 para 2021. Passou de 170B para 254B. R2_ Existe ainda outro tipo de Revenue que entra no somatório das receitas, e a que depois retiramos as despesas, para nos dar o Net Income. Esse outro tipo de Revenue vai desde as multas cobradas por serviços, ganhos ou perdas com instrumentos financeiros derivados e ganhos com propriedades físicas (que é um montante irrisório no global). Neste tipo de Revenue temos um crescimento de 26% de 2020 para 2021. Passou de 264B para 333B. D_ Nas despesas temos Compensações e benefícios a funcionários, despesas administrativas, despesas operacionais com as propriedades, depreciação e amortização, provisões com perdas de crédito etc. As despesas baixaram (27%) de 2020 para 2021. Tínhamos 270B em 2020 que passaram para 198B em despesas. Net Income atribuível aos acionistas cresceu 94% de 2020 para 2021. Passou de 163B para 317B. Interessa-me olhar para o Net Income atribuível aos acionistas porque é o Net Income (R1+R2-D) que fica depois de retirados os dividendos de ações preferenciais, e de retirado o Net Income dos noncontrollin interests”. Mas quem são esses? No caso do ARBOR não sei, mas presumo que sejam empresas parceiras para onde tem de pagar uma parte dos lucros. Aprendi isto com a Mota Engil SGPS, que tem parcerias no estrangeiro, que são empresas criadas com participação de políticas/empresas locais, por exemplo a Mota Engil Angola, e que metade do lucro obtido nesse país fica nessas empresas, e não transita para a empresa Mãe, a Mota Engil SGPS. Dessa forma, apurando o Net Income to stockholders, que é claramente identificável no 10K, é uma métrica GAAP reportada no 10K, e consigo claramente perceber o que sobra disto tudo para o acionista. Existem outras métricas importantes de observar, mas que são NON-GAAP. Elas seguem os critérios que a empresa lhes quer dar, mas desde que a empresa elucide esses critérios, são métricas válidas para avaliar a capacidade do mREIT de gerar fluxo de caixa e não se destinam a medir os cash flows das atividades operacionais de acordo com o GAAP. Não devem ser comparadas com outras métricas de mesmo nome de outros mREITs a menos que, ele diga exatamente o que está a considerar, e isso seja correspondente à mesma coisa que este. Caso não seja, o analista tem de ir buscar cada item e fazer ele as contas para ter uma base comparável. Nesta tabela consigo perceber que existe um evidente aumento do Net Income to common stockholders, consigo perceber a diluição do numero de ações no mercado… e para os discos riscados que dizem que “os REITs diluem”… tenho a métrica dos Diluted distributable earnings per share que já tem em consideração as ações diluídas … e é uma espécie de EPS em que se vê uma aumento crescente de 1,37 em 2019, para 1,75 em 2020 e 2,01 em 2021. Isto significa que o ARBOR mesmo diluindo as ações conseguiu entregar por cada dólar investido, mais 1,01 dólares no final de 2021. Fonte: Arbor 10K DIVIDENDO O DY em junho 2022 estava a quase 12% pela simples razão de que a ação tinha caído para perto de $13. A tendência é que o DY esteja próximo dos 8%. À data que escrevi este artigo o DY está a 9,15% Um DY de 36% a 3 de abril 2020 num gráfico tão inconstante, denota bem o risco de investir nos mREITs. Claro que quem comprou a ação nessa altura apanhou o DY a 36% e a ação a $4 o que é sem duvida algo muito interessante, vistas as coisas agora que nada de impactante aconteceu. Parabéns a quem quis assumir o risco. Contudo, estes golpes de sorte nem sempre resultam bem. Por exemplo quem comprou a ação em 2007 pagou $35, e se insistiu em ficar com a posição na esperança da recuperação, ainda hoje só recuperou metade. E se, insistiu 2 anos nesta delonga, a cotação caiu para $0,28 (quase zero) e o ARBOR cortou o dividendo durante 4 longos anos para quem estava dependente da renda fixa, enquanto esperava pelo retorno do valor investido. Ou seja, não dava para confiar no dividendo enquanto se via se a situação recuperava. E é por estes motivos que não considero uma loucura investir em mREITs, mas considero que não se pode ser negligente ao risco envolvido. Fonte: Yahoo Finance 2016-2022 COTAÇÃO O ARBOR já caiu -20% desde máximos no último ano e desde início desde ano caiu 9%. Cotação 1Y Google Finance RETORNO O ARBOR tem tido nos últimos 5 anos, retorno superior quer ao Russell2000 das small caps, quer aos FTSE NAREIT index (de todos os REITs e apenas dos Mortgage REITs). CONCLUSÃO e ATUALIZAÇÃO 2025 Os mREITs apresentam um risco acrescido porque dependem muito de fatores não controláveis pelas próprias empresas, por mais blindadas que sejam, e cabe ao investidor ter cuidado redobrado na percentagem que pretende alocar a este tipo de ativo. Dito isto, o ARBOR comparativamente aos seus pares é um mREIT que nos oferece melhor garantia pelos fatores que indiquei no capítulo MOAT e apresenta um dividendo sustentável, ainda que perante baixa das taxas de juro. Com o FED a baixar as taxas de juro, desta vez iniciadas pelo BCE, o mREIT caiu para perto dos 12 dólares. Naturalmente porque o seu modelo de negócio assenta nos empréstimos para aquisição e renovação de imóveis, o mercado prevê que no futuro, o ARBOR tenha que baixar as suas taxas. Obvio que os contratos fechados antes desde revés, estão assumidos de acordo com as condicionantes do momento em que foram fechados, conseguindo-se ainda o retorno previsto. Em finais de fevereiro 2025 o ARBOR expandiu o programa de bridge loans com contratos de curto prazo potenciando o encaixe de 1.5 a 2B em 2025. Nos programas de empréstimos para a construção ele prevê crescimento em 2025 de acordo com a situação macro da insdustria. No entanto, até 2028 se prevê uma queda no EPS (earnings per share) que pode afetar a cotação ainda mais. O ARBOR é um trunfo no jogo de quem tem a mentalidade de receber taxas, em vez de as pagar. A mentalidade dos Lenders. O encaixe do risco envolvido devido à ciclicidade do mercado, muito dependende de fatores macro, é uma permissa base das características de personalidade de um investidor de longo prazo neste tipo de Ativos. Disclamer: |Não constitui recomendação de investimento, trata-se apenas da opinião da autora em relação aos assuntos mencionados. Não pretendemos efetuar qualquer compra ou venda do ativo mencionado nas próximas 72h.|

Casas Pré-Fabricadas: são aquelas construções que algumas pessoas acham que... "não requerem licenciamento municipal, e que é fácil movê-las de um lado para o outro, e que é um tipo de construção isento de impostos como o IMI". Claro que nada disso é totalmente verdade, e muito menos em Portugal, um país carregado de burocracia. Esse aspeto explica-se pela necessidade de acompanhar outros países na Europa em que a Legislação já estava há mais tempo implementada, e a situação real de gestão do território teve tempo de acompanhar as sucessivas modificações da legislação. Ou seja, estamos a debitar legislação com muita velocidade, o que resulta em atropelo na implementação. Aproxima-se ainda uma revolução a nível de procedimentos administrativos, no que diz respeito aos formatos de entregas de processos, que apenas em 2030 terá afirmação nas autarquias portuguesas, mas o que importa agora contextualizar é este mercado das casas pré-fabricadas e uma perspetiva do mesmo sob a ótica do investidor imobiliário, nomeadamente na perspetiva daquele investidor que compra titularidade nas empresas (REITs) que detém estas casas em vez de comprar especificamente esta ou aquela casa física. Um dos 11 setores do S&P 500 é o Real Estate. E dentro desse setor estamos a trabalhar os REITs – Real Estate Investment Trusts. Os REITs dividem-se por sua vez em várias indústrias, que o NAREIT chama setores (pois já se sabe que "isolamos" o Real Estate), sendo um deles o Residential. Já dentro do Residential analisamos REITs de apartamentos e Moradias em condomínio, que eu irei repostar neste blog, mas a indústria é vastíssima e ainda não temos analises de representação de um sub-setor que são as Manufactured Houses. Ao investir num REIT de apartamentos de luxo (classe A) localizados no Sunbelt dos Estados Unidos, e ao mesmo tempo num REIT de casas pré-fabricadas que transaciona em mercado classe B menos abastado ou que procura mais mobilidade… embora ativos do mesmo setor, são segmentos ainda que correlacionados, focam mercados distintos. O mercado das Manufactured Houses esteve muito quente em 2022 porque ganhou terreno às construções convencionais, muito penalizadas pelo crédito a níveis proibitivos, tendo esfriado um pouco em 2023, assim como a indústria da construção convencional, devido a alguma correção no preço dos materiais. Quem pediu orçamentos para caixilharias em Alumínio viu aumentos inusitados de 40% apenas num ano e isto naturalmente sendo uma industria cíclica, chega a determinado momento normalmente impulsionada por fatores macro, e cai. A recente descida das taxas de juro vai impulsionar os setores da industria de materiais e da construção. Para mim, isso é claro. É importante observar as industrias cíclicas que se encontram em baixo cíclico hoje nomeadamente industrias de extração (mineiras) e produção de aços e cobre, muito usado na eletrificação. A industria AEC (Arquitetura, Engenharia e Construção) representa cerca de 6% do PIB mundial, sendo que em mercados emergentes chega aos 8%. É a indústria com maior consumo de matérias primas e outros recursos, absorvendo 50% da produção global do aço para aplicação em estrutura metálica, coberturas, geradores, fachadas ventiladas, caixilharias etc. Mais de 3 biliões de toneladas em matérias primas são consumidas pela construção. Dados obtidos via McKinsey Global Institute Reinventing Constructions. A route to higher productivity Feb 2017. INTRODUÇÃO Falar em REITs de casas pré-fabricadas… não é só falar em casas modulares e roulottes. É muito mais que isso porque há REITs que detém terrenos, marinas e parques com casas totalmente amovíveis. O que está no cerne do conceito é sempre mobilidade, modularidade, simplicidade . Mas isso pode exprimir-se das mais variadas formas, desde o simples contentor modular com as infraestruturas básicas para se tornar um espaço habitável, a módulos para resorts de luxo e a casas riquíssimas de bairros arquitetonicamente exemplares. Os imóveis residenciais continuam a ficar cada vez mais caros, e a escassez de novas construções vai manter essa tendência. A habitação pré-fabricada é relativamente acessível e rápida de fabricar, ela é feita fora do local (em fábrica) e é transportada e montada no terreno onde será implantada. Normalmente existe um pequeno estaleiro montado no local da obra, apenas para coordenar a montagem e assegurar a ligação das redes hidráulicas aos ramais existentes de abastecimento de água, saneamento, eletricidade, comunicações, etc. Esta indústria pode ser a chave para preencher a escassez de habitação, e mesmo que não o seja de forma evidente, ela é sem dúvida necessária em muitas zonas menos densamente populadas. Desta forma vou apresentar alguns Real Estate Investment Trust (REITs) que representam bem esta tendência e hoje vou começar pelo ELS. 01 - EQUITY LIFESTYLE PROPERTIES (ELS) O Equity LifeStyle Properties (NYSE: ELS) tem um modelo de negócio único. Eles possuem terrenos e arrendam-nos para clientes que possuem casas fabricadas e trailers. O seu modelo de negócio é caracterizado por baixos custos de manutenção e baixos custos de rotatividade de clientes. Isto é um modelo que funciona um pouco ao contrário do que estaríamos habituados. O terreno é do REIT e o inquilino é dono da sua casa. Ela tem é que ser amovível a curto ou a longo prazo. Evidentemente se o contrato for de 30 anos a casa poderá ter elementos permanentes e irá assegurar a habitabilidade naquela região pelo período necessário, até que o inquilino por forma da sua vida profissional ou vontade, queira se relocalizar. Digamos que o estilo de vida nómada está longe de ter acabado. O inquilino paga a renda pela ocupação do terreno em questão. O portefólio do Equity Lifestyle é altamente diversificado nos EUA. Eles têm mais de 110 propriedades que contêm um corpo de água e mais de 120 propriedades dentro de 10 milhas das linhas costeiras. A maioria dos seus clientes (inquilinos) são aposentados, famílias de férias e compradores de imóveis pela primeira e segunda vez. No geral, eles têm mais de 400 propriedades (mais de 169.000 locais). Imagem: Exemplo de Casa Pré-Fabricada em terreno com corpo de água. O Equity Lifestyle tem crescido constantemente e tem superado o S&P 500 há anos. O seu retorno total desde o IPO é de 6.871% (vs. 1.419% do S&P 500 durante o mesmo período), e o retorno total de 10 anos é de 419% (vs. 238% do S&P 500). Dado o seu sólido modelo de negócio e as recentes tendências imobiliárias, não é surpreendente ver resultados tão fortes. Para sustentar o crescimento da receita e o lucro, é extremamente importante que um REIT continue a investir, a desenvolver e se redesenvolver. O Equity Lifestyle está a fazer um ótimo trabalho na aquisição de novos locais e no desenvolvimento / redesenvolvimento de locais existentes para melhorar os valores dos ativos. Eles têm aumentando constantemente o seu orçamento de preservação e melhoria desde 2019, enquanto expandem o seu portefólio. As suas escolhas estratégicas devem apoiar a sua trajetória de alto crescimento no futuro. O Equity Lifestyle também tem feito um ótimo trabalho na manutenção de um balanço forte e uma estrutura de capital estável. O seu cronograma de vencimento da dívida é bem gerido, e o ano médio até o vencimento agora é de 10 anos. Além disso, a taxa de juros média ponderada é baixa em 3,5%, e eles têm uma linha de crédito de US $ 500 milhões. Com esta solidez financeira podem apoiar o seu plano de crescimento sem dificuldades financeiras. O que interessa muito ao investidor neste ou noutro qualquer REIT, que arrenda os seus imóveis, é, para além do capital de valorização das suas unidades de participação (vamos chamar ações), o dividendo . O dividendo será a sua renda obtida à empresa que é obrigada pelo seu estatuto de REIT a pagar sob a forma de dividendos 90% dos seus lucros tributáveis. Ora, isto sem ter que lidar com inquilinos, é o mote do investidor em REITs. O dividendo é seguro, o payout ratio dos dividendos em cash está nos 45,53% e o payout ratio AFFO de 69,51%. A sua métrica de avaliação atual mostra que eles estão subvalorizados: Como sei isso? Pela relação P/AFFO de 28,92x e P/FFO de 22,12x que estão bem abaixo do seu nível histórico. Isto é muito importante porque sem esses dados é impossível achar apenas com base nas cotações se um ativo está a transacionar caro ou barato e não devemos comprar qualquer ativo sem uma referência do seu valor à data! Dada a sua estabilidade financeira e força operacional, é esperado que o ELS regresse à sua média de longo prazo. A tendência mundial, nomeadamente nos US é de crescimento deste sub-nicho residencial. Se não entendeste termos financeiros e métricas mencionadas neste artigo, não desistas aqui. Lê o artigo REITs 1.0 e entra neste mundo. Disclamer: | Não constitui recomendação de investimento, trata-se apenas da opinião da autora e equipa de research em relação aos assuntos mencionados. Não pretendemos efetuar qualquer compra ou venda dos ativos mencionados nas próximas 72h. |

cover E-COMMERCE E O IMPACTO NO SETOR INDUSTRIAL O mercado imobiliário está a atravessar uma fase especulativa no geral, bastante quente no “hub” do e-commerce. Os negócios baseados em e-commerce já de si tem um crescimento orgânico considerável, ao qual houve crescimento adicional impulsionado pelas condicionantes da pandemia. Os negócios escalaram para construir uma resiliência na supply chain: São necessários espaços para armazenagem de stock em volume, para dar resposta aos comércios que não querem ter stock nos seus próprios espaços, e em comercio online para dar resposta aos pedidos. Entretanto foram criados bastantes novos negócios online, e empresas conhecidas de lojas físicas aderiram também a este formato. Para dar resposta a isso, são necessários espaços amplos para implementação de sistemas de robotização que selecionam, embalam, distribuem e entregam os produtos. Vamos vendo que os REITs do setor industrial vão tendo acumulação de ganhos capitais, e crescimento no dividendo. Quando falo nisto, o chamado dividend growth, falo do aumento do dividendo ano após ano (YOY). Na minha opinião, este aumento, sendo superior à inflação é já um excelente mecanismo de hedge, e na realidade a maior parte dos REITs superam de longe esse aspeto (quer no aumento do dividendo, quer devido à natureza do próprio setor imobiliário e na valorização dos ativos). Tenho acompanhado o testemunho público de alguns investidores americanos, e constatado que a procura de espaços para a construção de armazéns que sirvam de centrais logísticas para deposito, gestão e expedição de produtos, é enormíssimo. Encontrar edifícios industriais vagos nunca esteve tão difícil. Não existem espaços disponíveis, apesar de existirem terrenos. Há que construir os espaços. Segundo o relatório da firma americana CBRE, uma Real Estate broker, salienta que, “a procura destes espaços industriais não denota sinais de abrandamento”: https://www.cbre.us/research-and-reports/US-Industrial--Logistics-Figures-Q1-2021 Chegamos à fácil conclusão de que… há procura! Amazon: centro típico de logística O QUE OFERECEM OS REITs INDUSTRIAIS Os REITs industriais, são os REITs que justamente detém estes imóveis (armazéns, espaços industriais) ou os adquirem, para efetivamente arrendarem por períodos bastante prolongados. Tenho em mente que há REITs com contratos mínimos de 8 anos. Como se deve compreender, toda a infraestrutura necessária para montar para um espaço destes e pô-lo a funcionar como unidade de logística por exemplo, é trabalhoso. Não compensa ao inquilino períodos curtos de tempo. O senhorio, neste caso o REIT, acaba por beneficiar de igual forma, por não ter à partida que se preocupar com a rotatividade dos inquilinos, dado que normalmente são grandes grupos empresariais que cumprem estes contratos. A acrescentar a isto, há REITs que funcionam com base na estratégia triple net lease, ou triple-net (NNN). A NNN atira todo o trabalho de pagamento de taxas relacionadas com o imóvel, seguros, custos de manutenção e reparação do imóvel, para o inquilino. Vou desenvolver isso com mais detalhe no artigo REITs 2.0. Caso encontres dificuldades em compreender alguma terminologia aqui aplicada, procura primeiro o artigo REITs 1.0 e seguramente te sentirás mais à vontade. QUAIS OS PRINCIPAIS REITS INDUSTRIAIS NOS STATES? Podemos agrupá-los por: 01 - market cap, o que no quadro abaixo fornecido pela Hoya Capital, já nos facilita com a coluna % no setor, a identificar o seu peso relativamente aos concorrentes. Aqui como notaste há uma grande discrepância entre o Prologis (ticker symbol PLD) e os restantes. A tendência dos REITs maiores é fazerem aquisições privadas, e o Preologis só o ano passado fez duas, aumentando o seu FFO ao longo do tempo e aumentando a sua capitalização bolsista, a menos claro, que decidam fragmentar o REIT em vários e proceder a spinoffs. A tendência dos REITs mais pequenos é potenciar o seu crescimento também via aquisições e/ou… atenção agora a isto: serem adquiridos por REITs maiores. Esta situação pode ter interesse para o investidor, por isso REITs pequenos não devem ser descurados, se naturalmente, a sua condição financeira for saudável. Ainda na coluna da company size, vemos o índice ao qual pertencem os REITs. Vemos que os maiores farão parte do S&P 500, portanto quem compra ETF’s que repliquem exatamente esse índice, já os está a comprar indiretamente, mas de uma forma passiva. Tão passiva que nem está a receber os dividendos, eles vão para o bolo dos retornos médios. Lembrem-se que o objetivo da compra direta dos REITs, é construir uma carteira de renda fixa, que pague exatamente… renda fixa. Vem aqui alguém lembrar… mas e os impostos, não era melhor não os pagar e investir diretamente o dividendo? Sim era, mas ao fazer isso teria de optar por uma solução mediana de ganhos capitais, e eu não quero isso. Se eu alugo um imóvel terei de pagar imposto sobre as rendas. A ideia correta deve ser pagar os impostos, e reinvestir os dividendos em REITs selecionados pela própria pessoa que apresentem características mais interessantes que outros, por forma a eliminar os que não interessam (e que os ETFs adquirem), na espectativa de ter um desempenho melhor na valorização capital, mais dividendos, menos risco, e uma carteira que conhecemos exatamente tudo o que estamos a comprar, e só compramos o que queremos, sendo possível a qualquer momento libertarmos este ou aquele REIT que se esteja a portar mal, e inclusive comprar outro com melhor saúde financeira. Mas há algo errado com a compra de ETFs de REITs? Não. Não há nada errado! Se não queres ter trabalho em escolher REITs que te proporcionem melhores retornos e mais altos dividendos, com menor risco, podes optar por uma solução mais passiva. No entanto, o que eu estou a tentar aqui fazer é fornecer bases, para que as pessoas que querem, mas acham que não conseguem, ou aquelas que acham que conseguem, mas não sabem, conseguir fazê-lo. (riso) Ainda neste aspeto dos índices, gostaria de acrescentar que, os REITs que não fazem parte do S&P 500 podem, sem aumentar o risco, apresentar maiores oportunidades de crescimento, sendo que o investidor ao alocar agora, irá participar historicamente na ascensão desse REIT. Fonte: Hoya Capital – Players e caraterísticas 02 - Outra forma de agrupar os REITs industriais, é pelo tipo de propriedade / estratégia. Existem REITs que se centram numa estratégia de distribuição de produtos mais locais (urban distribution) estão centrados junto das grandes cidades, depois os que trazem os produtos de zonas mais periféricas, percebo que na lista existem REITs especializados como o cold storage (será para produtos que requerem regulação de temperatura) e os diversificados com estratégia NNN. 03 - Finalmente o agrupamento por localização. Para essa situação aconselho ver o site de cada REIT, pois normalmente apresentam um mapa com pinpoints onde estão localizadas as propriedades, e é mais fácil perceber o interesse dessa diversificação mediante o negócio onde atuam e as zonas que pretendem servir. Sendo a Prologis o maior REIT, mesmo que não se considere a alocação nele, é importante ver os relatórios de contas que apresenta sob a forma de press release. Porquê andar a bisbilhotar o Prologis se não me interessa? Porque eles fazem muito research e mostram gráficos da procura/oferta e inclusive comparações deles com os pares. Os REITs adoram fazer isso, mostrar onde se posicionam relativamente à concorrência e é uma informação útil que devemos atender, via relatórios da Prologis e de outros, claro (para ter mais fontes de informação). Esta apresentações, embora com um teor publicitário, são coisas sérias pois tem de se basear em dados reais declarados ao SEC, onde para além de formulários proforma institucionalizados já os REITs começam a apresentar também gráficos. Estes reports normalmente chamam-se Earnings Results (o relatório oficial) Supplemental Report e Factsheet for investors (os press releases com os gráficos interessantes). COMO É QUE O SETOR INDUSTRIAL e ESTES REITs SE TEM PORTADO ? O desenvolvimento industrial cresceu ferverosamente nos últimos 5 anos, mas não conseguiu ainda estar perto de aliviar a pressão de Alta sobre as rendas, as quais praticamente dobraram desde 2015 nos Estados Unidos à medida que os REITs industriais continuaram a reportar spreads de arrendamentos de 2 dígitos, o que acelerou ainda mais nos passados meses. Segundo o estudo da Prologis, é esperado que as tendências estruturais impulsionem ainda mais esta procura por imóveis de logística de primeira linha, e acredita que o futuro das cadeias de suprimento é maior, mais rápido, mais resiliente e mais próximo dos consumidores finais. Eles acham que o conceito “just-in-time” tem de mudar para “just-in-case” , e isso significa aumentar os stocks de 5% para 10%. Para isso seria necessário criar mais de 100M SF (square feet), que dá 9,3M m2 de logística adicional por ano, durante os próximos 5 anos, sem contabilizar um aumento nas vendas. STAG industrial – propriedade em Sacramento Para teres uma ideia da dimensão disto: esta imagem é de uma propriedade do STAG industrial em Sacramento que tem 147840 SF, que equivale nas nossas unidades de área, a +- 14000 m2. Imagina agora o que é necessário: é “só” construir 650 empreendimentos desses por ano durante 5 anos. (riso). Embora os Estados Unidos tenham uma realidade a nível de construção e legislação bem diferente que a nossa, também existem tramites burocráticos no que concerne pedidos de licenciamento, consoante as cidades. Durante a minha carreira como arquiteta, a maior unidade industrial que projetei (não sendo essa a minha especialidade) foi uma fábrica em Lousada com apenas 8000m2. Essa fábrica, para além do tempo da construção em si, grandemente abreviado por ser grande parte prefabricada (e por isso mais rápida de executar) em que se trouxe peças estruturais de uma fábrica de betão pré fabricado de Palmela, até Lousada no norte, teve uma fase de coordenação de desenvolvimento territorial e infraestruturas com projetos existentes desenvolvidos pelo próprio município. Desde o projeto até à obra construída e pronta a funcionar, existe um tempo alargado de planeamento, gestão e coordenação que pode demorar anos. Tudo isto para dizer que o boom dos REITs industriais que foi iniciado em 2018, não tem propriamente um fim à vista, pois foram reconhecidas necessidades, e até estarem satisfeitas temos um período de anos de planeamento e implementação. Os REITs industriais tiveram o maior registo de FFO growth rates em relação aos restantes setores no último ano, e alguns REITs provavelmente reportarão growth rates de dois dígitos. Em 2021 os setores da Habitação, Logística, e Tecnologia – continuarão a ter excelente desempenho, pelo que a alocação nestes setores, terá de assumidamente ser feita a premium. Ou seja, não são setores onde encontras desconto na aquisição. Mas o que isso quer dizer, que já não se deve comprar agora? Não propriamente, dado que a previsão é justamente o que te disse, uma continua procura. Portanto, enquanto esses metros quadrados todos não forem construídos para igualar a procura, e, se depois disso continuar a existir procura… temos que continuar a estudar os REITs industriais e encontrar oportunidades, sabendo em consciência que estamos a pagar um prémio de qualidade, o qual terá de ser devolvido no futuro, com o crescimento do FFO. Vamos lá ver então como estes REITs se tem portando nos recebimentos Funds From Operations ao longo dos últimos 8 anos, sendo o 2021E (uma estimativa): Fonte: Hoya Capital – Crescimento FFO (receita) Na coluna de 2020 vê-se bem a diferença de quem teria comprado todo o setor e quem teria comprado apenas Prologis. Por isso é que é tão importante não comprar bolos globais, mas apenas ingredientes que sejam avaliados e passem critérios de seleção. Mesmo que compres um ingrediente que, entretanto, se tenha estragado, podes rapidamente e sem contemplação eliminar esse ingrediente sem teres que o arrastar junto dos outros. Se estiveres suficientemente diversificado, garanto que a eliminação de um elemento perdedor de quando em quando, não fará mossa no portefólio. No caso da estimativa para 2021, a média de 7,4% do setor demonstra um crescimento em relação a 2020, mas ainda faltam muitos REITs apresentarem as suas projeções, e neste caso a Prologis projeta corrigir face ao crescimento extra tido no ano anterior. MAS… E O BRICK AND MORTAR? É importante salientar que o e-commerce é de longe menos eficiente, analisando sob perspetiva industrial de uso do espaço, que os negócios tradicionais de brick and mortar (edifícios com comércio físico) com prateleiras e produtos em display. Nas prateleiras, os produtos são repostos eficientemente, por produtos do armazém próprio dos bastidores. Cada dólar gasto no e-commerce requer 3x mais espaço de logística, que o equivalente dólar no brick and mortar. No entanto, não é só a Amazon (AMZN) que está a fazer grandes investimentos no seu comercio online. Os retalhistas tradicionais como a Walmart (WMT), Home Depot (HD), Lowe's (LOW), Target (TGT), e Costco (COST) estão entre os mais rápidos inquilinos que suportam o crescimento dos REITs industriais. Deixa-me esclarecer… estas grandes empresas como a Wallmart, etc funcionam em edifícios físicos. Se o negócio delas prosperar, vão prosperar imediatamente os REITs de retail de quem elas são inquilinas. Mas, por outro lado, como aderiram em massa recentemente ao e-commerce, e porque também necessitam de logística a nível inter-regional, também vão fazer prosperar os REITs industriais e ainda digo mais, vão fazer prosperar os REITs de datacenters de quem são clientes as empresas dos softwares de expedição, gestão, pagamento e cloud (Amazon, Salesforce, Microsoft, Twillio). Os REITs industriais dependem dos retalhistas tradicionais, e nesse campo tem de se ter em atenção que ainda não recuperaram na totalidade nomeadamente a nível do retail de vestuário e calçado por exemplo, que é um negócio que funciona em pré-estação, ou seja, a demanda para o inverno deveria já estar incluída nas receitas neste momento (de verão). RENTABILIDADES DO SETOR INDUSTRIAL e o INDICE Desde 2015 os REITs industriais têm uma rentabilidade anual de cerca 20%, ficando em segundo lugar na corrida dos setores, sendo o 1º lugar para os REITs de Habitações Pré-fabricadas (Manufactored Housing REITs) que é um setor muito específico e pequeno, apenas com 3 REITs públicos. O índice de todos os REITs tem uma rentabilidade anualizada de cerca de 8,6%. Temos de compreender que existe volatilidade e rotatividade económica de setores e estas rentabilidades são apreciáveis numa média, ao fim de 8 anos. Podem acontecer anos magros e anos muito bons, e para esperar este retorno tem de se manter o investimento por este período de 8 anos, sendo na minha opinião, no caso das empresas terem bons fundamentos alocar mais capital, nos anos que estiverem, por razões macroeconómicas, com pior desempenho. Fonte: Hoya Capital - Rentabilidades E A DIVIDA DESTES REITs? Antes de mais é importante frisar que os REITs industriais operam com os balance sheets mais bem capitalizados de todo o setor do Real Estate. Tem mesmo que operar, são mega estruturas Eles operam com um Debt-to-EV Ratio de apenas 19%, abaixo da média dos REITs totais que é de 35%. 5 dos maiores REITs comandam as linhas de crédito e tem rating de A- em obrigações de longo termo. Isto é bom e por isso eles entregam a melhor performance. Quanto menos Debt ratio melhor e quanto mais AAA melhor a qualidade do REIT pagar essa divida. Fonte: NaREIT via HoyaCapital – divida OS DIVIDENDOS A média dos REITS industriais é 2,2% o que é menor que a média dos REITs na totalidade que é de 3,1%. Como grande fã da renda fixa, apenas com base neste aspeto, não me agrada. Contudo, é mais importante analisar o crescimento do dividendo do que o Dividend Yield em si. Porque com o decorrer dos anos algo que comprei hoje a um DY de 2,2% caso a cotação se mantenha, recebo mais pelo mesmo, graças ao aumento anual do dividendo. E aqui está o segredo, a média total dos REITs cresce o dividendo em 4% ao ano, e os industriais crescem cerca de 10% ao ano. Claro que não quero que a cotação se mantenha, o natural é ela aumentar, o que diminui o DY e nesse caso terei de ir acompanhando e alocar mais capital quando a cotação baixa por razões sistémicas de mercado, para apanhar o DY mais apetecível. Atenção: Isto é uma péssima estratégia quando feita apenas com base neste princípio. Tem de se conhecer o REIT e saber se a descida é razão do mercado ou intrínseca ao REIT. Nem sempre reforçar em baixa é inteligente, estou a partir do princípio de que o REIT foi analisado e que sabemos o seu valor, que comparamos com o preço e o vamos comprar conscientemente com uma previsão relativa do seu upside, e que fomos oportunistas ao ponto de aproveitar um deslize do mercado no geral para comprar algo que conhecemos. Os DY dos diferentes REITs tem de se calcular com base na cotação do dia, mas eles variam bastante desde quase 5% a menos de 2%. É importante perceber porque determinado REIT está a pagar tanto em dividendo antes de ponderar uma compra. O cálculo do DY faz-se da seguinte forma: AVALIAR OS REITS Na generalidade o setor dos REITs transaciona a múltiplos de Forward Price-to-FFO de 23,5x. No caso específico os REITs industriais o normal é eles transacionarem a múltiplos de Forward Price-to-FFO de 27,7x, e há uma década que não é muito fácil comprá-los a desconto, pelo contrário, salvo situações atípicas, teremos de pagar um prémio. É importante fazer uma seleção com base em dados generalistas, e procurar o contraditório. Ou seja, responder a questões como: o que pode acontecer neste REIT para me fazer não investir? Ou… o que terei de estudar mais para investir neste REIT? E ainda O que me poderá estar a escapar para me soar a almoço grátis? Seguidamente ver o site de cada um para tentar perceber tudo o que está disponível sobre ele, e finalmente avaliar as suas métricas. Neste aspeto consigo ajudar-te com o artigo: REITs 2.0, mas penso que com este conteúdo já ficaste a saber bastante sobre: - O potencial dos REITs industriais e qual o futuro previsível no setor. - O que aconteceu neste setor industrial nos últimos tempos nomeadamente com o e-commerce. - Quais são os REITs industriais e como podemos agrupá-los. - Os ETFs merecem consideração dependendo da estratégia de cada um. - Qual tem sido a performance de cada um dos REITs industriais nos últimos 8 anos. - Como esses REITs se encontram a nível de divida e de dividendos. O passo seguinte é o estudo individual dos REITs! Disclamer: | Este artigo de análise setorial, não é uma recomendação de investimento, trata-se de um artigo informativo e de opinião.|

ANALISE SETORIAL Os REITs de Self Storage tiveram desde início de 2022 quedas mais acentuadas que os demais setores. Eles tinham esticado muito os seus múltiplos devido à demanda em 2021, resultante do problema do shortage na logística. A falta de produtos em stock devido à pandemia exigiu mais dos REITs industriais e dos REITs de Self Storage, grandes contribuidores no armazenamento de produtos para o comércio. Com ajuda da Hoya Capital no fornecimento dos dados setoriais, constatou-se que: A demanda de armazenamento está intimamente correlacionada com o volume de negócios do mercado imobiliário - especificamente as vendas de casas e o volume de negócios de arrendamentos - e o aumento das taxas de hipoteca teve um efeito de "bloqueio" entre os proprietários existentes, ao mesmo tempo em que precificou novas formações. As tendências para casas menores e mercados urbanos de alta densidade inverteram-se durante a pandemia, à medida que as famílias buscavam espaço adicional e mais comodidades em casa no novo ambiente de trabalho "híbrido", mas problemas de acessibilidade e rendas residenciais crescentes começaram novamente a moderar parte dessa demanda. Dito isto, a magnitude da recente liquidação vai muito além de qualquer cenário razoável de moderação de demanda de curto prazo, já que a demanda de armazenamento é bastante "sticky", com quase metade dos locatários a permanecer por mais de dois anos e cerca de um quarto dos locatários a permanecer por pelo menos uma década. Esta situação pediu especial atenção, pelo que dos principais REITs do setor na lista da Hoya Capital acima, filtrei os seguintes REITs para uma lista de observação: PUBLIC STORAGE (PSA) EXTRA SPACE STORAGE (EXR) LIFE STORAGE (LSI) CUBESMART (CUBE) NATIONAL STORAGE (NSA) Desses, num estudo preliminar eliminei o NSA e o CUBE. O NSA embora apresentasse uma margem elevada de Net Operating income com base no mesmo número de lojas, tem um market cap ainda mais pequeno que o NSA e não entendi que fosse um forte candidato a uma posição inicial por ser correlacionado com os restantes do setor. Quero com isto dizer, que numa carteira com por exemplo 10 REITs e só um de storage, não colocaria um segundo porque na realidade não estaria a diversificar. O NSA não seria para mim a primeira escolha. O CUBE… em todas as métricas revelou-se mais instável e o que procuro é um REIT com boa relação retorno/risco. Não me interessa um REIT com extraordinário potencial com subidas e descidas abruptas na cotação, se isso me agravar o risco. Restaram-me os que considerei os melhores à data, o PSA, EXR e LSI, embora na modificação das circunstâncias atuais possa reconsiderar algum dos eliminados. Foram elaboradas então as seguintes análises que vão ser republicadas neste blog, no primeiro semestre de 2023, fica atento : PSA: PUBLIC STORAGE, arrumos precisam-se LSI: LIFE STORAGE e o setor do self storage EXR: EXTRA SPACE STORAGE, crescimento à vista ANÁLISE COMPARATIVA PSA_EXR_LSI CAPITALIZAÇÃO BOLSISTA Em tamanho, o PSA tem um market CAP de cerca 52 Biliões, mais do dobro do EXR que por sua vez com 21,2 Biliões tem mais do dobro do market CAP do LSI. Valores variam em função da cotação e número de ações, pelo que quando lerem esta análise poderão não ser diferentes. BETA (RISCO) O LSI como seria de esperar, tem um Beta mais elevado que os demais, apresentando ainda assim um Beta inferior ao mercado (1) pelo que oferecerá à partida menor volatilidade que o índice FNAR (FTSE NAREIT All REITs). A natureza cíclica do negócio intrínseco é o que origina grande parte das suas flutuações em dados momentos. Até aqui são tudo caraterísticas dos REITs, ninguém ganha. Claro que para uma carteira mais estável na volatilidade o PSA é mais interessante. Mas o que nos interessa não é só isso, até porque o PSA em dividendos tem alguns “senãos” e vamos já falar sobre eles. DIVIDENDOS O Dividend Yield na data da análise colocava o LSI em primeiro lugar, mas como já devem estar habituados às minhas prioridades, o que nos interessa é a sustentabilidade e crescimento do dividendo. Todos eles garantem um payout ratio abaixo dos 80% que no retail seria mais convencional, mas para aqui para o setor do storage (que não requer tantos gastos com a manutenção) queremos um payout ratio próximo dos 60%. O do PSA aparentemente ganha, pois apresenta um payout ratio parecido com uma empresa convencional, que nem sequer seja um REIT. Contudo, como estudei a empresa a 10 anos, antes de vir para aqui lançar números, tenho de chamar atenção que o PSA tem esse dinheiro todo para garantir a sustentabilidade do dividendo, simplesmente porque não o aumenta. De facto, o PSA anda a pagar o mesmo dividendo desde 2017, e isso é algo que um investidor em dividendos não quer. Para isso, com menos risco, o investidor vai investir em obrigações e recebe a renda fixa na mesma, sem ter de “apostar” o seu principal e arcar com a volatilidade. Claramente o EXR é um vencedor no dividendo, pois nos últimos 10 anos conseguiu uma taxa de crescimento do dividendo de 20,34% ano após ano e o payout ratio embora mais elevado, não assusta. AVALIAÇÃO – RÁCIOS DE VALORIZAÇÃO O Debt/EBITDA quer-se o menor possível e de preferência abaixo de 6. No entanto, os meus rácios incluem interesses minoritários a somar ao valor da Dívida total, ao passo que os screeners – plataformas e outros analistas não o incluem. Ou seja, o meu Debt/EBITDA equivale a um rácio menor e se analisado por terceiros vai-lhes dar mais baixo. Comparando o P/FFO nos últimos 12 meses (TTM) com a média do P/FFO nos últimos 5 anos e incluindo os últimos 12 meses, constatamos que todos se encontram subvalorizados à cotação atual sendo talvez o LSI o mais “caro” de todos. No entanto isto não se pode ver só assim, temos de ver o que se prevê para acontecer em 2023 em termos de crescimento desse FFO. Percebemos que o PSA relativamente aos seus pares previsivelmente se irá arrastar com menos capacidade de aumentar as suas receitas. O EXR é vencedor na parte da expectativa de crescimento no próximo ano. Relativamente ao rácio preço/ valor patrimonial (P/NAV) que representa a relação entre a cotação e o Net Asset Value, temos o LSI claramente a desconto. Isto significa que o LSI comprou mais imóveis do que os outros, mas não se prevê que obtenha tantas rendas como os outros. No entanto o CAP Rate que é o retorno sobre o investimento que fizeram, quer no LSI quer no EXR está a gerar bom retorno. Podemos aqui questionar que se o LSI tiver capacidade de no futuro colocar a rentabilizar bem os imóveis que comprou, pode ser um REIT ainda melhor que o EXR. Por enquanto isso não acontece. Mas como é que o LSI aumentou o NAV e o FFO não cresce tanto? Ele pode por exemplo ter comprado os imóveis em zonas com rendas mais baixas, ter comprado os imóveis caros em relação ao mercado, pode ter alguns imóveis em reestruturação que ainda não estão a receber rendas, etc. O LSI aumenta pouco as ações ano a ano, mas nada que se compare aos PSA e EXR. O EXR não aumenta o número de ações, ao contrário do que é usual num REIT. Talvez não precise de se financiar dessa forma, o que é extremamente vantajoso para o acionista. Finalmente na Taxa de crescimento anual composto da ação a 10 anos, temos o EXR em primeiro lugar e o LSI em segundo. O PSA fica em último. A Taxa Interna de Retorno (TIR) esperada, segundo os nossos cálculos para o EXR e o LSI, também batem o muito adorado pelo público e mais popular dos REITs … o Public Storage. COTAÇÃO Numa análise técnica a 5 anos observamos que houve um período de lateralização até 2019, se comparado ao impulso de tendência ascendente nesta indústria revelado desde a pandemia. Os 3 REITs encontram-se desde inicio do ano a iniciar uma correção, que quebrou o canal ascendente onde se encontravam. Eles já romperam a média móvel dos 100 dias e é provável que a continuar a correção rompam a dos 200 dias, tornando-se ainda mais apelativos. Os fundamentos indicam que é uma indústria em expansão pelo que se aguarda um sinal técnico de reversão. No que diz respeito à performance o EXR e LSI batem de longe o PSA, no ganho capital, ao qual se adicionam ganhos em dividendos. Aqui a missão do artigo é educativa em desmistificar o populismo de algumas ações e REITs, e entrar na séria missão de procurar o melhor ativo à data. Resta saber a que preço o procuramos para o comprarmos "a desconto". Cada pessoa deve entender este artigo como um auxiliar da sua própria pesquisa e estudo e fazer a sua própria investigação e cálculos. Disclamer: |Não constitui recomendação de investimento, trata-se apenas da opinião da autora em relação aos assuntos mencionados. Não pretende efetuar qualquer compra ou venda dos ativos mencionados nas próximas 72h.|

Vou começar com uma confissão: Não me interessa a idade... O Nicholas Ward é mais novo do que eu alguns anos, mas tem uma longa carreira no mercado, nomeadamente como Dividend Investor. Ele é um analista sénior da Wide Moat Research, que eu tomei conhecimento através do meu mentor Brad Thomas, um analista com grande experiência em Real Estate Investment Trust ( REITs ) que são empresas reconhecidas como Fundos Imobiliários cujas ações são transacionadas em bolsa, e que escreveu este livro: O livro do Brad Thomas começa o seu título com “The Intelligent…” que é uma alusão ao The Intelligent Investor de Benjamim Graham. Sem qualquer pretensão de se assemelhar a ele, está ali apenas para marcar posição enquanto Value Investor, neste caso, no universo dos REITs - Real Estate Investment Trust. Se gostas desta temática lê o meu eBook “Manual de Investimento em REITs”. O TRIO O Nicholas, tal como o Brad Thomas, escreve para a seeking alpha e foi aluno e colega do Brad, tal como eu. Nós os três, embora em fases diferentes da vida, pois naturalmente o Brad está de longe muito mais estabelecido, temos como premissas a construção de carteiras com foco em excelentes empresas, geradoras de cash flows crescentes, pouca divida, e que aumentem os dividendos ano após ano. Nós fazemos isto há alguns anos, mas eu sou a mais novata. Apenas comecei mesmo, mas mesmo a sério, a construir uma carteira sólida de dividendos e a registar esses ganhos, para fins comparativos, há 3 anos. Contudo no meu segundo ano aumentei os meus dividendos YOY em 68% e no meu terceiro vou em 113%. O meu objetivo é cada ano que passe ir aumentando essa percentagem relativamente ao ano anterior. Isso não é nada fácil porque há períodos da vida mais exigentes. Claro que em 2001 já tinha empresas pagadoras de dividendos, mas o meu foco não estava nisso. Eram empresas que detinha por determinadas caraterísticas, e que por acaso pagavam dividendos. Tinha em carteira empresas portuguesas, que pagavam dividendos uma vez por ano, ali em Abril ou Maio, e excecionalmente pagavam dividendos extraordinários no caso de ultrapassarem metas nos seus resultados semestrais. AS OBRIGAÇÕES PAGAM CUPÕES Tinha também, e continuo a ter, empresas que emitiram empréstimos obrigacionistas (corporate Bonds) e que pagam juros duas vezes por ano. Sempre adorei o mercado da dívida, o mercado obrigacionista que tem sempre o seu auge nas grandes crises, em que todos precisam de dinheiro, nomeadamente as empresas, e se servem de quem lhes quer emprestar. Naturalmente com risco associado, existe aqui a possibilidade de ser útil, recolher os juros (tal como um banco) e no final ser-lhe devolvido o principal (chama-se principal ao capital que emprestaste inicialmente). Algumas vezes atrasaram-me pagamentos um semestre e até um ano… faziam reuniões para aprovar isto e claro os obrigacionistas raramente iam a essas reuniões. Descobri que numa delas éramos poucos mais de 1000 obrigacionistas em Portugal para aquela emissão de obrigações. É muito pouco esse número de obrigacionistas dado o NAV do total de obrigações, o que significava que havia quem tivesse emprestado na ordem dos milhões. Felizmente esses casos (dos atrasos) pagaram mais tarde um prémio por ser paciente. Para mim até foi melhor terem-se atrasado, porque os obrigou a pagarem-me mais um ano de juros (sem que eu tivesse pedido) e com um prémio no final caso eu quisesse fazer uma OPT (Operação Pública de Troca). Para mim é indiferente pagarem este ano ou não sei quantos anos depois. A minha ideia é receber juros a uma taxa acordada. Transferir essa situação para um novo empréstimo parecia-me algo natural para atingir o objetivo. Serve de aviso para quem me lê que este juro é sacado fora para a conta do cliente e paga retenção na fonte da taxa liberatória (os aborrecidos 28%). Não usufrui do benefício do juro composto! Na realidade quem não for paciente não deve estar nos mercados, e quem achar que pode precisar do dinheiro não o deve emprestar. Quem investe em obrigações tem de ser um investidor já com um mindset bastante diferente de um investidor habituado ao rápido retorno das ações. É remédio santo para acabar com o vicio das cotações! Uma boa parte do meu portefólio de ativos está alocado a obrigações. Esses dividendos e juros dos cupões das obrigações pagaram muitas férias em família e conheci boa parte do continente asiático graças aos contributos em renda fixa dessas empresas. Nessa altura, de 2001 a 2018 entendia os dividendos como um bónus. Parte deles voltava a investir, outra parte financiava em viagens, equipamento fotográfico, equipamento para o golfe, etc. Era muito gratificante saber que essas empresas estavam a pagar as coisas que necessitava… e após isso ainda mantinha o capital investido. Só que não. Muitas dessas empresas estavam “viciadas”. Como qualquer empresa o intuito de estar cotada na bolsa foi largar ações em troca de dinheiro e a forma de calar e manter os acionistas era dar-lhes os dividendos. Má estratégia e isso veio a revelar-se inúmeras vezes no nosso antigo PSI20. O NOSSO PSI É PSICADELICO Custaram-me muitos anos na bolsa de Lisboa perceber que as empresas portuguesas (salvo as small caps onde se podem encontrar oportunidades para trades de curto prazo) são empresas que se comportam como cíclicas, mesmo que o seu setor e seus retornos financeiros reais não sejam cíclicos. Há empresas que são um emaranhado estudar e entender os seus relatórios de contas. É muito mais fácil entender uma gigante como a Microsoft, que um conglomerado como a Sonae. Não se pode confiar numa empresa do PSI ela tão depressa está descorrelacionada cotação com fundamentos, como é adquirida e sai de bolsa a preço inferior ao IPO e à sua média móvel de longo prazo, como pode acontecer de fazer um arco sinusoidal e em 10 anos voltar ao valor que estava. Há de facto oportunidades na bolsa de Lisboa, mas passo a bola (e boa sorte com isso!) … Foram 19 anos na bolsa nacional que poderiam ter sido 5 se quisesse estudar e compreender melhor as coisas. MAS POR FALAR EM COTAÇÕES Vejamos o que o Nicholas diz sobre as cotações. “Francamente, não presto muita atenção aos movimentos dos preços das ações de curto prazo. Eu faço o meu melhor para tirar proveito da fraqueza irracional fornecida pelo mercado quando se trata de comprar em baixa, no entanto, uma vez que realmente não tenho planos de “vender bem”, a direção do mercado tem pouco significado para mim. Eu acredito que a grande maioria da volatilidade de curto prazo no mercado é irracional (especialmente nos dias de hoje, onde algoritmos e veículos de negociação passivos estão no controle de grande parte dos volumes de negociação do dia-a-dia). O meu foco continua direcionado para o aumento confiável da receita passiva que o meu portefólio gera. Esse foco permite-me ignorar a volatilidade de curto prazo e, em vez disso, focar no que mais importa: os fundamentos subjacentes das minhas posições de investimento.” É uma filosofia de investimento que vocês já me “ouviram” muito pregar certo? “A receita que o meu portefólio gera, é no que me estou a basear para os planos de reforma / liberdade financeira. E, com isso em mente, normalmente estou a torcer para que as minhas ações caiam mais, e eu possa agregar mais com uma base de custo menor e um rendimento maior sobre o custo. Isso me permite aumentar o meu fluxo de renda passivo e acelerar a minha jornada em direção à liberdade financeira.” Chamamos a isto o YOY – Yield on Cost, que no fundo é o dividend yield real dele baseado no preço a que comprou as ações. Comprando em baixa, ações fundamentalmente atrativas ele também garante obter um preço médio da posição global (média dos lotes de cada posição) melhor, ou seja, mais baixo, garantindo uma melhor margem de segurança. No meu portefólio de dividendos eu tenho um quadro em excel que me diz se o DY está acima ou abaixo do YOC para cada empresa. Se o DY estiver acima do YOC é caso para considerar a compra. O foco do portefólio é gerar renda fixa – retorno passivo para o investidor. Não me interessa bater o mercado, mas temos lá o índice para termos uma referência. O que me interessa é investir em bons ativos, fundamentalmente saudáveis e por isso tenho que estuda-los para vocês terem acesso já a uma triagem de potenciais candidatos. E VENDER ATIVOS? “Num mundo perfeito, eu nunca liquidaria as minhas participações em empresas blue chip. Idealmente, eu gostaria de mantê-las para sempre, recolhendo seus dividendos crescentes e, então, eventualmente, passar a minha máquina de crescimento de dividendos para meus filhos para que eles possam se beneficiar dos fluxos de caixa que as maravilhosas equipes de gestão com as quais fiz parceria um acionista de longo prazo gerar.” Claro que no mundo real temos de estar atentos aos relatórios que as empresas vão fornecendo, pois eles são indicadores fiéis da realidade financeira que a empresa atravessa, e nos dão uma ideia de como a empresa planeia gerir o seu negócio e gerar para futuro. O Nicholas algumas vezes esqueceu e insistiu em manter algumas empresas em carteira, como a AT&T e a Intel, pois comprou-as a um preço demasiado elevado e os fundamentos deterioraram-se. Mas também é certo que errar é humano, e ele reconheceu o erro a tempo de preservar parte do capital (na AT&T) e algumas mais valias que ainda não tinham sido comidas pelo mercado (no caso da Intel). Isto também aconteceu comigo na Alibaba, mas facilmente reconheci graças ao tempo que despendi a fazer um research isento de viés cognitivos e teimosias (que acontecem quando somos menos experientes) e estudo a 10 anos cruzado com estudo concorrência e avaliação de risco macroeconómico. As pessoas são muito sensíveis e defendem os seus investimentos, porque afinal, trata-se das suas escolhas, das suas apostas, e assumir que foram más escolhas ou que não resultou de certa forma ainda há quem interprete que isso põe em causa a própria pessoa. Só que não é nada disso. Todos erramos, e não quer dizer que de um momento para outro a situação não inverta… mas também não é preciso defender um investimento como se fosse um casamento. Com o tempo percebemos que os investimentos não sentem nada por nós, as ações não sabem que as temos e comprar e vender é para que serve a bolsa. Tão depressa se compra, como ao sinal de fragilidades se cortam as perdas. A REGRA DOS 4%... OU NÃO Mas vou continuar com o Nicholas, e vou abordar agora porque não lhe agrada a famosa "Regra dos 4%". “Honestamente, o meu descontentamento com a regra tradicional de 4% foi o que me levou a tornar-me um investidor de crescimento de dividendos. O ideal de lenta, mas seguramente, liquidar ativos na reforma era aterrorizante. Eu não gostava da ideia de trabalhar duro minha vida inteira para construir um pé-de-meia, apenas para vê-lo desgastar-se conforme eu envelhecia. E, a ideia de ficar sem dinheiro na reforma (devido a me tornar um vendedor forçado durante um período prolongado de mercado em baixa) foi o suficiente para me inspirar a procurar alternativas.” Tenho a dizer que subscrevo totalmente. A ideia é passar para gerações futuras ou instituições, como uma fundação de um projeto social que me identifique, o lucro capital mais o principal investido, e para mim receber como forma de salário o capital ganho via dividendos, obviamente pagando imposto sobre ele. Há quem diga que acumulando esse capital depois gera mais retorno… só que isso envolve esperar esse tempo e com sorte não o perdes no mercado em baixa. É uma opção. Não critico quem diz “ah mas eu tenho 20 anos de mercado posso esperar”… desafio essa pessoa a esperar realmente. Já passei pela crise da dot.com 2001, pela crise financeira de 2008 etc. Sei como é, e o tempo que pode durar uma dessas situações conhecidas, o que fará uma situação desconhecida, como uma calamidade ambiental ou algo que nem consiga imaginar. “Obviamente o mundo não é perfeito e de vez em quando acabo por vender ações. Mas, na maior parte, sou um investidor de compra e manutenção muito disciplinado (contanto que os dividendos que minhas participações continuem a aumentar de forma sustentável de uma forma que atenda às minhas expectativas, estou feliz em manter) e, portanto, a curto prazo os movimentos de mercado de minhas participações não mudam minha visão de longo prazo. Historicamente, meu foco é aumentar dividendos de forma consistente, o que requer um forte crescimento fundamental, e me permitiu gerar um desempenho superior, no que diz respeito ao retorno total. Em suma, possuir as melhores empresas do mundo é uma ótima receita para o sucesso nos mercados, então, embora vencer os mercados não seja o meu objetivo principal, tende a acontecer por causa da estratégia que eu emprego (comprar blue chips até a fraqueza e, em seguida, mantê-las no longo prazo, pois a reversão à média leva a ganhos desproporcionais).“ Está aqui expressa a estratégia com que realmente me identifico e que procurarei guiar quem me rodeia, porque sei que funciona. Mas aviso: é uma estratégia que demora muitos anos a construir. Muitos não aguentam! Começam e abandonam logo para correr atrás de ações de rápido crescimento, sem dividendos e com resultado liquido negativo (empresas que vivem de promessas). Isso é normal acontecer. Não consegues de repente, de uma forma sustentada, ponderada e com base na análise fundamental, receber um salário em dividendos. Isso é possível rapidamente com apostas malucas e pouco diversificadas e nunca será um ganho consistente, porque se baseou num tiro de sorte. Não faças isso. Já tentei e não resulta. O QUE RESULTA O que resulta é diversificar e construir o portefólio lentamente, aumentando os dividendos desde muito pouco no primeiro ano… e ao 3 ano dependendo do empenho e capital investido, já consegues ver qualquer coisa decente. Vais modelando o custo médio, desfazendo-te das posições que vão ficando caras por motivos mais diversos, seja para criar ganhos capitais e reinvestir noutras mais em conta, seja porque se deteriorou a situação da empresa etc… e vais comprando mais e mais ações de empresas que apresentem sólidos fundamentos, dividendos crescentes YOY que estejam verdadeiramente a compensar o acionista. Não interessa comprar as ações que todos compram sem realmente conhecer o que as empresas estão a fazer, o que planeiam fazer, e prever de que forma o mercado irá reagir a essas situações. Bons investimentos!

O REITs 2.0 faz parte do Manual de Investimento em REITs. Se tens interesse e não conheces este tipo de ativo, convido-te a começares pelo artigo REITs 1.0. RESUMO: Este artigo foca a importância da avaliação de um REIT e quais as principais métricas que deverão ser tidas em consideração. Imagem: Singapura, um mercado ativo nos REITs PORQUE É QUE TEMOS QUE AVALIAR um REIT? Porque não basta achar que uma empresa é estável e interessante com base no seu histórico. Temos que perceber qual a rentabilidade dos ativos imobiliários, sobretudo a rentabilidade dos arrendamentos. Ou seja, convém saber quanto a empresa está a gerar naquele ano para comparar com os anos anteriores, e ver se está a crescer ou a perder dinheiro. As coisas mudam e devemos acompanhar a situação de cada um dos nossos investimentos. Assim como quando temos propriedades físicas e é necessário reavaliar a situação de vez em quando… perceber se vamos ter gastos com reparações no imóvel X e se no imóvel Y será necessário fazer novo contrato e reavaliar preço porque a zona entretanto evoluiu etc. Todos os investimentos requerem manutenção e os REITs apesar de ser um ativo de natureza mais passiva que um imóvel físico, convém ser reavaliado de quando em quando. Temos que perceber o valor e só depois olhar para as cotações. As cotações representam o preço que o mercado está disposto a pagar por cada unidade desse REIT, o valor é algo bem diferente, representa na realidade quanto vale o REIT e nessa avaliação temos que ter cuidado com alguns aspetos diferentes das empresas normais, pois os REITs como detém imoveis, estão autorizados a contabilisticamente depreciar o seu valor e isto induz em erros se teimarmos em avaliar REITs como empresas. Insistimos então, que após uma abordagem e avaliação inicial, se reavalie de quando em quando. DE QUANDO EM QUANDO? Sim. Poderás fazê-lo apenas quando sai alguma notícia que aches que pode afetar o teu REIT, como uma mudança corporativa (uma fusão com outro REIT, uma aquisição importante, um spinoff de parte do negócio do REIT, uma mudança de administração e mudança de estratégia, um aumento de capital, etc), e aí vais ver que impacto isso terá no REIT antecipando um reforço ou a venda desse REIT. Ou então simplesmente esperarás pelo impacto financeiro no REIT e aguardarás a próxima apresentação de resultados (que é feita trimestralmente (quarters)) onde eles apresentarão de uma forma normalizada pelo SEC (Securities & Exchange Commission) esses resultados. Comparas com os quarters ou anos anteriores e retiras os dados que precisas para entrar nas tuas fórmulas de calculo e saber o FFO (Funds From Operations) caso o REIT não o apresente nas contas de forma imediata, e isso vais aprender a fazer aqui. COMO AVALIAR REITS? MÉTRICAS? a) - FUNDS FROM OPERATIONS Há outras métricas que devemos utilizar para avaliar um REIT, para além do Funds From Operations (FFO) e algumas delas já abordamos de uma forma descontraída através de um exemplo prático em artigos anteriores. É importante relembrar a esta altura que os REITs devem ser comparados com os seus pares do setor, e atender claro a características especiais de cada um para ser uma comparação justa, por exemplo comparar REITs do mesmo setor e com market cap semelhante (dimensão parecida). Quando reduzimos os valores que vamos obtendo a dividir pelo número de unidades de cada REIT, naturalmente vamos obter uma situação comparável mesmo que um REIT tenha 10B de market cap ou apenas 500M. Aqui a questão do market cap era mais porque quando um REIT é pequeno, tem um risco e um potencial diferentes de um REIT que seja mais estável com experiência já comprovada. Funds From Operations, ou FFO, expressa os lucros da empresa de uma maneira que faz mais sentido para REITs do que métricas tradicionais como "rendimento líquido" ou "ganhos por ação". Sem complexificar uma discussão de como a depreciação funciona, basta dizer que quando se investe em imóveis, podemos anular (deduzir) uma determinada parte do preço de compra a cada ano. Embora isto diminua o rendimento tributável, também distorce o lucro de um REIT - afinal, a depreciação não custa realmente ao REIT nada. O FFO volta a juntar esta despesa da depreciação, faz alguns outros ajustes, e cria uma expressão imobiliária amigável adequada aos lucros deste tipo de empresas. Devido aos REITs terem este aspeto da depreciação a ter em consideração, eles não podem ser avaliados como empresas normais como por exemplo uma empresa de venda de produtos em que nos orientamos mais pelos EPS Earnings per share ou P/S Price to sales ratio e fazermos de conta que as receitas dos arrendamentos são essas vendas. O Book Value talvez seja mais interessante de observar como métrica. Investopedia: “O valor contabilístico (ou book value) de um ativo é o valor pelo qual este é registado no balanço, sendo calculado subtraindo ao seu custo as depreciações acumuladas. O book value também se pode referir ao valor patrimonial líquido de uma empresa, calculado como ativo total menos ativos intangíveis (patentes, goodwill) e passivos.” Para irmos além disto, a maioria dos REITs reporta uma ou mais métricas de FFO específicas da empresa. Há o FFO normalizado, FFO Core ou FFO ajustado (AFFO). O objetivo destes é ajustar-se a itens únicos ou condições de mercado que distorceram ganhos para esse REIT particular, ou seja, situações extraordinárias que tenha tido nesse trimestre ou ano. Isto é importante porque temos que ter uma métrica comparável entre REITs, e outra métrica que sabemos poder estar sujeita a esses fatores extraordinários. No entanto, estas métricas andam tipicamente muito perto do FFO. COMO CALCULAR O FFO? Para proceder com o cálculo do FFO, basta somar o lucro líquido ajustado, a amortização e a depreciação do ativo. Com isso, podemos dizer que o FFO toma a forma de um fluxo de caixa operacional. FFO = Lucro Líquido + (Despesas de depreciação + Despesas de amortização + Perdas na venda de ativos) - (Ganhos na venda de ativos + Receitas de juros) Desta forma podemos concluir que o FFO indica qual a rentabilidade dos ativos imobiliários, sobretudo a rentabilidade dos arrendamentos. Vamos a um exemplo com os termos em inglês conforme são apresentados no relatório (Income statement) que a empresa apresenta e desta forma vamos ambientar-nos com isso: FFO = Net Income + Depreciation + Amortization - Gains on Sales of Property. Se por exemplo, um REIT teve depreciation de $20,000, gains on sales of property de $40,000 e net profit de $100,000, o seu FFO será de $80,000. É importante salientar que o FFO é uma métrica que reflete o impacto de situações macroeconómicas. Imagina uma cheia, uma recessão, ou desvalorização da moeda num país que afete o preço dos imóveis. Como o FFO mede a depreciação média dos ativos, ele vai de uma forma natural, ao contrário de uma métrica contabilística convencional de uma empresa “normal” ter essa situação incorporada. O FFO é um valor global de toda a empresa. Para sabermos quanto isso representa por share (unidade) temos que ter estes dados, que se podem retirar por exemplo do Yahoo Finance. Salienta-se aqui que o Yahoo Finance assim como o Seeking Alpha, são Data Providers. Eles podem ser úteis para ires buscar dados financeiros mais imediatos, mas numa análise mais avançada convém ires ao site do próprio REIT para retirar os dados diretamente dos Income statements atuais submetidos ao SEC. Esses documentos podes encontrar na secção Investors ou Investor relations, e em Fillings. Vamos abrir o Yahoo Finance e escolher o REIT meramente exemplificativo NHI: Fonte: Folha resumo do REIT NHI no Yahoo Finance Encontramos informação sobre a cotação (chamamos preço), o preço do último fecho, o preço da abertura desse dia, os preços que as pessoas estão dispostas a comprar e a vender (Bid e Ask), a variação do dia, a variação que existiu nos últimos 12 meses, o volume (unidades que estão a ser transacionadas em média nos últimos 3 dias). É importante aqui salientar o seguinte: Se a cotação está em mínimos ou em máximos dos últimos 12 meses, isso não significa absolutamente nada. O REIT não deve ser comprado ou vendido com base na cotação estar mais baixa ou mais alta do que já esteve no seu passado, porque isso só vai comparar o preço atual com o preço no passado. E como está o REIT agora realmente em termos do seu negócio? Pode estar a perder dinheiro ou numa situação de ser deslistado (perder o estatuto de REIT, e sair da bolsa), ou ter perdido os inquilinos devido a um processo brutal, e isso não aparece diretamente refletido pois o gráfico mostra o passado não mostra o futuro. Comprar e vender por comparação de preços é um erro clássico fruto da inexperiência que te pode fazer perder ou ganhar dinheiro baseado apenas na sorte e não vamos querer fazer isso, porque não seria um método que te garanta consistência. Sejam ações individuais sejam REITs, é necessário avaliar a empresa em questão e só depois fazer uma apreciação técnica, onde vamos comparar um número que vamos encontrar na avaliação, o qual chamamos valor intrínseco, com o número da cotação que é o preço em que está a transacionar, para efetivamente percebermos se o REIT está caro ou se está barato. No resumo do Yahoo Finance podemos ver também o market cap, que é importante para perceber a dimensão do REIT e compararmos depois com REITs semelhantes em tamanho. Market cap (capitalização bolsista) = número total de outstanding shares x current market price de cada share. Em suma, multiplicar o número de ações existentes pela cotação. Para os Estados Unidos consideramos que REITs com market cap inferiores a 10B sejam REITs pequenos. No separador Financials serão apresentados 3 documentos do REIT: 01 – Income Statement 02 – Balance Sheet 03 – Cash Flow No Income Stantement vamos buscar o número de shares outstanding. No Balance Sheet é importante observar as despesas correntes (current liabilities) e o total de ativos (assets). É escusado mencionar que a situação ideal será: a) O valor Total Assets ser superior ao valor Current Liabilities b) O valor Total Assets ser superior ao valor Total Liabilities c) O valor Total Assets ser o dobro do valor Total Liabilities (situação perfeita). d) O valor Total Assets ir aumentando ano após ano e) A divida é normal aumentar pois os REITs (imobiliária) tem uma natureza alavancada mas é importante que aumente também os Assets. Os REITs contraem dívida de longo prazo a juros interessantes para poderem comprar imóveis dos quais vão recebendo rendas imediatamente. Esta é a natureza do investimento imobiliário. b) - O DIVIDEND YIELD e o DIVIDEND GROWTH O Dividend Yield (DY) consegue ser extrapolado através do FFO. De uma forma imediata o cálculo do DY é exatamente igual ao cálculo do DY para ações individuais. Calculamos o DY dividindo o valor anual de dividendos pelo preço (cotação do dia). O valor anual de dividendos que a empresa está ou pretende pagar é acordado em assembleia e transmitido via comunicações aos investidores na página de cada REIT secção Investors, ou investor relations. Estas comunicações ao mercado são naturalmente registadas pelo SEC, assim como as empresas portuguesas o fazem em Portugal à CMVM. É importante analisar algumas coisas sobre os dividendos: 01 – Comparar o DY do REIT com o DY normal de um determinado setor, por exemplo o DY do setor tecnológico é menor que o DY no setor da saúde. Encontrar um REIT de datacenters ao DY atual de 4% será altamente improvável. Portanto se queremos um REIT de data centres por determinadas razões devemos comparar REITs do mesmo setor, sabendo que esse setor está a transacionar a múltiplos mais elevados e portanto o normal será termos um DY e 1,5% ou 2%. 02 – O DY não pode ser tudo, é apenas uma das componentes. De reter: Não comprar uma empresa apenas por ter um DY elevado (pode ser uma value trap). Tem que se perceber porque isso acontece, contextualizar e analisar a empresa com uma grande angular. 03 – O REIT é uma growth dividend play? Ou seja, tem aumentando o dividendo ano após ano? Pagavam $5 por ano por ação e agora pagam $5,5 ao ano por ação? Se isto acontece é benéfico para o acionista porque vai ganhando na forma de juro composto e vai ganhando mais ano após ano por cada ação que detém. Os REITs mais jovens tendem a fazer crescer mais o dividendo, Digamos que aumentos de 10% no dividendo ano após ano são muito bons. Quantas vezes somos aumentados 10% no nosso salário? 04 – O REIT cortou o dividendo parcialmente ou mesmo cancelou o dividendo? É importante nestes casos saber porque isso aconteceu, se foi para fazer face a eventos extraordinários ou se está a fazer isto recorrentemente e/ou continuadamente por motivos de deterioração da sua situação financeira. Fonte: finbox Quanto ao dividend growth, será saudável se o REIT aumentar o dividendo ano após ano. Neste quadro comparativo estou a avaliar 3 REITs do setor da saúde, o OHI, o NHI e o MPW. São REITs de dimensão diferente mas para efeitos ilustrativos vemos que o NHI está com um dividend growth de -18,4% ao passo que o MPW tem um dividend growth de 3,7%. No setor da saúde dado o que aconteceu em 2020, é normal os REITs principalmente os que tem imoveis arrendados a residências sénior, que tenham tido cortes nos dividendos. Aqui o NHI teve um corte brutal e quando vemos isto acontecer precisamos perceber se é péssimo ou se faz sentido. Neste caso faz sentido porque o NHI como expliquei num artigo sobre este REIT, ele comprou um hospital de saúde mental em Tulsa e isso a medio prazo vai trazer de volta o dividendo e mais rendas, portanto é preferível abrir mão de dividendos por um bom motivo e colher o prémio mais tarde. Contudo precisamos de ter atenção quando isto acontece quais os motivos, pois podem ser deterioração. O OHI manteve o dividendo, mas vejam o payout ratio demasiado esticado, o que significa ele estar à rasca para pagar o forte DY que se comprometeu aos insvestidores. No caso do MPW, ele aumentou os dividendos. Isso é justificado porque se trata de hospitais e clínicas e não sofreram tanta quebra de ocupação com a pandemia (pelo contrário). A situação espetacular seria aumentos de 10% ano após ano, e certamente há REITs que o estão a fazer noutros setores que preveem maior expansão. c) - DIVIDA Como mencionei anteriormente, os REITs tem uma natureza de alavancagem, então é normal a divida ir aumentando. O importante é que os Assets e o FFO aumente também, pois se aumentar a divida e o FFO cair, isso significa que não estão a rentabilizar os imoveis. Por outro lado também não é bom que a divida diminua se os Assets também diminuíram. Isso significa que venderam imoveis para abater a divida e nesse caso é importante ver se eram imoveis sem interesse ou não, através do FFO. Neste último caso para ser interpretado como uma gestão saudável de limpeza de portefólio será necessário que o FFO mantenha o valor do ano anterior, ou suba. Quando analisamos quarters em vez de comparar anos, devemos comparar os mesmos quarters. Isto é importante em REITs mais sazonais, que podem ser afetados por falta de ocupação nos imóveis em determinadas alturas, e existirem incumprimentos (caso de hotéis por exemplo). d) - FORWARD P/FFO Estimativas sobre o futuro. Preço da ação sobre o FFO espectáveis. Futurologia mais ou menos conservadora de acordo com o que a própria empresa comunica sobre as suas próprias espectativas. Os REITs costumam ser conservadores, mas trata-se de um truque para o mercado não criar demasiadas espectativas sobre eles e assim ficam sempre bem se cumprirem o que prometeram. Normalmente há vários analistas externos a seguirem o REIT e eles próprios fazem as suas espectativas. Nesse caso conseguimos ter uma média das espectativas para fazer uma ideia se esse valor apresenta uma evolução ou um retrocesso face aos FFO já apresentados. Também podemos por aí avaliar uma taxa de crescimento do REIT. Neste exemplo de resultados temos que esperar ver o Net income, o FFO e o AFFO a crescerem do ano anterior para o ano seguinte. É injusto analisar resultados de anos já terminados comparando com resultados de um quarter e multiplica-lo por 4 para perspetivar o ano e isso será bom para nos enganar-mos a nós próprios. Comparar resultados de REITs de setores diferentes também só serve para confundir. O Yahoo Finance costuma fornecer uma coluna TTM, que representa os últimos 12 meses. Podemos ver essa coluna isoladamente se conhecermos bem o REIT apenas para ter uma ideia de como o REIT está a evoluir. e) - GROWTH Os REITs tem uma natureza estável em termos de ganhos capitais. A cotação vai subindo muito lentamente mas consistentemente. No entanto há REITs que pela sua estratégia e inovação tem uma previsão de crescimento anual superior a REITs mais estáveis e mais conhecidos. Isso pode ser um aspeto interessante de observar para se conciliar à renda fixa, ganhos de capital pelo crescimento do negócio e aumento do preço. Aconteceu muito isto recentemente com REITs do setor dos datacenters, antenas e cannabis. Setores que tiveram um hype grande devido a modificações nas leis de alguns países e na procura de espaços de armazenagem climatizados para a implementação de datacenters com o aumento da cloud e do teletrabalho. Outros REITs de antenas subiram porque o 5G está a caminho de uma implementação generalizada em grandes centros urbanos. Os REITs dos setores industriais também são muito procurados pelo crescimento que tem tido no arrendamento de armazéns para logística, robotização e transporte. Tal foi a importancia deste aspeto que fizemos uma análise completa deste setor REITs Industriais. f) - TAXAS DE OCUPAÇÃO As taxas de ocupação não se conseguem obter via dataproviders como o Yahoo finance, tens mesmo de ir à página do REIT que vai anunciando publicamente ao mercado se este mês foram de 80% ou de 100%. Quanto maior melhor, porque significa estar a coletar mais rendas. As taxas de ocupação são fornecidas também em quadros resumo por setor, e a Hoya Capital costuma fazer isso muito bem gratuitamente. g) - PAYOUT RATIO Se numa empresa normal o payout ratio ideal será os 40% a 60% num REIT esquece isso. Os REITs para manterem o estatuto de REIT tem por obrigação pagar 90% do que recebem, por isso espera payout ratios dessa ordem 85%, 90% por aí. Há REITs que estão muito endividados e podes encontrar mesmo payout ratios de 110%. Isso significa que ao se tornar uma situação insustentável, provavelmente algures no tempo terão de baixar o dividendo. Se conheceres bem o REIT e perceberes o histórico de pagamentos fiáveis e que está a atravessar uma situação temporária de dificuldade no setor por exemplo, mas que se antevê existir uma recuperação, é possível que esse REIT não queira ter cortado o dividendo por saber que ultrapassará essa dificuldade sem ter que ir ao bolso do investidor. Os REITs costumam emitir muitas obrigações (divida) e fazer aumentos de capital, então é necessário estar atento ao número de outstanding shares se neste ano em particular o salto é desproporcional. Em caso afirmativo significa que o REIT está a ir ao bolso do investidor não através de lhe baixar o dividendo mas através da diluição do valor das suas ações. Se verificares isto recorrentemente é caso para não considerar este REIT, e no caso de o teres, eventualmente liquidares a posição. h) - INSIDERS Em todas as ações e também nos REITs gosto de saber nos últimos meses se existiram muitas vendas ou muitas compras pelos insiders da empresa. Os Insiders (administradores, acionistas de peso) são obrigados a reportar e há Data Providers que compilam essa informação, como o Simply Wallstreet. Quando existe um volume enorme de vendas de um REIT a um determinado preço, seguramente não sou eu o que o vou comprar, a menos claro se perceba que esses movimentos se trata de liquidação de ativos para efeitos fiscais. Muitas vezes os funcionários que recebem ações também as preferem liquidar para ficar com o cash, mas isso com experiência se consegue perceber através da consulta assídua deste componente. O que gosto mesmo de ver é numa altura em que o REIT parece estar debilitado ver compras em volume acontecerem, pois isso perspetiva uma mudança positiva e que o REIT poderá estar a ser considerado barato por esse insider. E SABER QUANDO COMPRAR? Todos estes aspetos servem apenas para perceber como o REIT está a evoluir, ainda não chegamos a um valor intrínseco e à comparação com a cotação atual, para saber se é o momento de comprar esse REIT. Os aspetos a ter em consideração até aqui são para sabermos se o REIT deve ser selecionado para a nossa lista de observação ou rejeitado para não estorvar no nosso estudo para futura aquisição de REITs (mais tarde pode voltar se as suas condições melhorarem). Portanto primeiro selecionar os REITs e depois saber o momento para o comprar. Considero uma compra numa destas situações: 01 – Quando a cotação é inferior ao seu valor intrínseco permitindo-nos uma boa margem de segurança quando por fatores sistémicos o mercado baixar (nesse caso como compramos barato será mais fácil recuperar a valores normais). 02 – Quando a cotação é igual ou ligeiramente superior ao seu valor intrínseco se se perspetivar um crescimento brutal. Neste caso estaremos a investir mas também a especular. 03 – Quando por motivos macroeconómicos os REITs baixarem no geral. Nesse caso já fiz a lista dos que me interessam e nem preciso ver o preço basta que ele tenha caído brutalmente para o apanhar. Mas cuidado: comprar por lotes, não comprar tudo de uma vez, pois nestes casos o mercado pode baixar mais ainda. COMO CALCULAR O VALOR INTRINSECO PARA SABER SE ESTÁ CARO OU BARATO? Deixo esta apresentação para uma aula prática com exemplo concreto a continuar no próximo módulo de aprendizagem… o REITS 3.0 que está incluido no Manual de Investimento em REITs que poderás baixar gratuitamente sendo membro deste site. Disclamer: | O artigo é didático não se trata de qualquer recomendação de investimento.|

PORQUÊ ESTE LIVRO? Porque é uma referência nacional portuguesa que desmistifica o receio em investir em ações, e é uma excelente carta de marear para navegar em segurança, quer na zona costeira, com consciência real das situações e cuidados a ter, quer no Alto mar, quando reunidas as condições favoráveis. Na verdade, a primeira edição é de 2005, já teve revisões e ainda se mantém atual, porque apesar da moeda pré-euro (escudos) e algumas empresas mencionadas já nem sequer existirem, o conteúdo e o contexto, mantém-se intemporais e aplicáveis pelos investidores de todo o mundo. O AUTOR Fernando Braga de Matos, (n. 1943) é advogado do Porto e foi professor universitário, apaixonado pela teoria dos jogos (nomeadamente backgammon e bridge) e entusiasta dos mercados financeiros, lançou também o “BOLSA PARA INICIADOS” que é um livro muito mais resumido e indicado para quem acabou de chegar. Mas... se já te decidistes que queres aprender sobre a Bolsa de valores, ir evoluindo os teus conhecimentos e na construção de um portefólio…. Então, passa diretamente para o “GANHAR EM BOLSA” pois irás consultá-lo mais vezes ao longo da tua estadia bolsista, enquanto investidor. É interessante este background do autor na teoria dos jogos e no estudo comportamental dos jogos sociais. Isto já dizia o professor Robert Schiller co-autor do livro “ANIMAL SPIRITS” (entre outros), sobre a importância das finanças comportamentais em relação à contabilidade das empresas em si: Estudar as empresas para as podermos escolher, sim! … mas também entender as finanças comportamentais. O mercado são as pessoas, e as flutuações as reações emocionais (claro que temos também os movimentos desencadeados pelos algoritmos das máquinas de trading de alta frequência das grandes instituições, mas isso é assunto para outra altura). Precisamos entender isso, para nos sabermos segurar e não vender quando todos vendem, e não ir a correr comprar quando aparece a última novidade que promete subir 100%. Teremos de nos saber posicionar ANTES das notícias. Isto de uma forma básica… porque realmente se conhecermos e compreendermos o mercado, saberemos exatamente como as pessoas vão reagir e o que esperar, e com o tempo teremos mais tranquilidade na gestão da nossa carteira, e um clima mais favorável para tomar as melhores decisões. O QUE ABORDA O LIVRO? Vamos então fazer um quick look pelos 9 capítulos deste livro, para perceberes na globalidade o que trata, pois, uma simples consulta ao índice (para quem está a começar) não é elucidativa. CAPITULO I – A BOLSA O livro vai falar de Ações, ou seja, partes de empresas. Compra e venda de ações para detenção daquilo que se chama posições longas. Ou seja, comprar a um preço, para acumular e vender posteriormente por vários motivos, e que motivos podem ser esses. Explica também o que são Derivados: Opções, Warrants e Futuros, apenas numa ótica de se saber o que são e como eles podem ser usados para proteger uma carteira (fazer hedge). Ou seja, com o intuito defensivo da estratégia longa, e não com o intuito especulativo imediato. Para se estar no mercado convém saber quem são os vizinhos e o que eles fazem e como fazem. Não significa que eu vá fazer a mesma estratégia, simplesmente tenho de compreender o que me rodeia e ter um plano adaptado às situações. Em termos de estratégias também explica o que são os shorts (posições curtas) e como elas podem impactar o ativo no qual estamos investidos. Temos possibilidade de saber o total de posições curtas de determinado ativo através de plataformas como a seeking alfa ou a reuters. O autor aborda a História das Bolsas de Valores, nomeadamente a de Lisboa e os maiores Crashes que aconteceram. Aqui, naturalmente na minha edição que é a 11ª, escapa o coronacrash de 2020. Antigamente o nosso índice nacional era o BVL só depois passou a ser o PSI sendo que as operações da Bolsa do Porto (onde agora está sediada a Associação Comercial do Porto) foram integradas na de Lisboa, que passou a integrar a Euronext NV, a maior plataforma de negociação europeia. Quem for ao Porto não falhe a visita ao lindíssimo Palácio da Bolsa, onde já não se fazem trades de bolsa, mas sim eventos internacionais, normalmente de promoção de relações comerciais. A seguir o autor aborda as Ordens na Bolsa – que tipo de ordens existem (ordem a mercado; limitada a um preço; com stop; ordens casadas; etc)… e a sua adequabilidade conforme o tipo de estratégia e o tipo de Ação em questão (por exemplo se for uma Ação pouco líquida etc.) Aborda o Tipo de mercados Bolsistas e métodos de negociação Mercados primários (com as IPOs, as OPV, etc e o que são estas operações); mercados secundários; o que são os OTC (negociações de balcão - Over The Counter) se a negociação é contínua ou a leilão… e os períodos de negociação associados. O impacto que os Fundos Estrangeiros têm no mercado, nomeadamente no nosso. CAPITULO II – UM JOGO NO MERCADO Este capítulo é sobre as ideias gerais da estratégia de Stock Picking e porque esta estratégia na opinião do autor faz mais sentido. “O investimento em ações é um jogo de soma positiva, visto que graças ao crescimento económico, o que é colocado pelos jogadores, a longo prazo, aumenta de valor. Crescendo a economia, crescem concomitantemente os títulos que representam o capital agregado.” Esta premissa é o mote de qualquer pessoa que invista no mercado globalmente (via um ETF por exemplo), contudo o que o autor acrescenta é que: “Deste modo, a prazo e com diversificação eficiente, todos podem ganhar”. E aqui está a diferença da estratégia do stock picking... é que a analise do mercado nos demonstra que há períodos de diferente ciclicidade e não faz sentido quando se tem o conhecimento do momento de bear market, permanecer no mercado a perder o valor acumulado. “A perícia do jogo consiste pois na determinação do Momento das jogadas, que deverão acompanhar o Bull market, desde o respetivo início: - a estratégia de Timing the market, a qual se completa com a estratégia de Stock Picking.” O autor defende uma forma ativa de estar no mercado, observando o momento certo de investir neste ou naquele setor, consoante o que a macroeconomia vai ditando, e para tal escolher as ações de determinadas empresas, sendo que essas posições podem e devem ser liquidadas quando as condicionantes se modificarem em desfavor. O autor não procura flutuar com o mercado colhendo a media dos seus retornos, mas sim colocar os motores do barco em funcionamento quando necessário para minimizar as perdas e potenciar os lucros onde eles se prevêem aparecer e apenas nos ativos que lhe interessar. _ NOTA SOBRE ESTRATÉGIA ATIVA (opinião pessoal): Fazer isto requer conhecimento e mais trabalho, daí os retornos também serem superiores, embora existam habilidosos de gráficos, que dizem que não. A realidade é que são, mas tem um custo: 01 _ Investir na literacia financeira. 02 – Dispor tempo a analisar e acompanhar empresas. 03 – Dispor tempo para a gestão de um portefólio ativo (se bem que com a experiência os movimentos serão cada vez menores ano, após ano). 04 – Ter um mindset flexível que te permita observar quedas e perdas potenciais de dinheiro com a volatilidade nos teus ativos em determinadas alturas. 05 – Ter pouca aversão ao risco, e ter consciência que para se ganhar com a escolha de alguns ativos será necessário assumir erros em outros e cortar perdas sem contemplação. Tudo isto são dicas generalistas, pode existir um ponto intermédio e o investidor optar por uma estratégia mais passiva, dentro da estratégia ativa, devido à escolha de ativos menos arriscados e com menor volatilidade (por exemplo). O investidor pode simplesmente não estar interessado em bater o mercado, mas também não estar interessado em dispor de todo o mercado… mas apenas nas empresas que entende e daí construir um portefólio de renda fixa, por exemplo. Voltando ao livro, o autor aborda os Mercados Emergentes, e a Teoria do mercado coerente. Salientamos aqui que o autor repudia a Hipótese da Perfeita Eficiência dos Mercados e a Teoria do Random Walk. Ele considera que o mercado é determinado pelos “fundamentais” da economia e pelo sentimento de grupo, e como já explicado pretende intervir em determinados momentos favoráveis. “O investimento em ações depende do estado do mercado, e só é claramente propício em situação de Mercado Coerente com Tendência de Subida, o chamado Bull Market (ou de descida, com vendas a descoberto.).” Pois considera que “Conforme o entrosamento daqueles determinantes o mercado pode ser intervalarmente quase eficiente, caótico ou coerente, em Tendência de subida ou descida). Nem sempre concordamos com o autor, mas é importante esta perceção de que o mercado não é preto e branco, há nuances nas quais o investidor pode efetivamente tirar partido. CAPITULO III – O INVESTIDOR Responde ao Porquê investir em Ações e quem não deve investir em Ações. Fala de outros produtos financeiros complexos como o investimento indireto em Ações, como através de Fundos e ETFs. Ele não desenvolve o tema sobre esses produtos nem os riscos associados. Investir ou especular - a diferença nestas estratégias e apesar de poder existir correções no portefólio no curto prazo, ele não é apologista do trading e explica porquê, defende construção de posições longas, mas não segundo uma estratégia passiva do buy and hold. Vantagem do investidor particular em relação aos grandes fundos e do acesso à informação. Fala também de que informação o investidor deve estar munido quando investe em Ações. Finalmente fala da Arte do Pensamento contrário, a qual faz já a ponte com o próximo capítulo. CAPITULO IV – PSICO ANÁLISE Como se referiu anteriormente, o mercado é constituído por pessoas, e a variação das cotações reflete as tomadas de posição dessas pessoas relativamente aos ativos. Todo este capítulo é sobre a análise dos comportamentos e o que eles refletem. Medo, indecisão, pânico do mercado… são abordados temas como “ter dinheiro no momento errado; não há gurus nem milagres; quando o barato é caro e o caro sai barato; it’s never wrong to take a profit; e os dividendos senhor?” CAPITULO V – ANALISE FUNDAMENTAL Pistas adequadas para orientar as saídas e entradas no mercado. O autor defende que só há real interesse em estar na bolsa quando se identifica a altura correta para o fazer (aquilo que chamamos o Timming the market), e nessa altura escolher o melhor possível as ações que devem compor o portefólio, o que se chama de Stock Picking. Na Análise Fundamental (Security Analysis) o autor segue na linha de Benjamim Graham e David Dodd em que se estuda a economia em geral, a relação entre mercados de capitais (ações – obrigações, os setores de atividade, e as empresas individualmente consideradas, procurando no final de tal analise, o que se chama valor intrínseco ou valor real das ações. Na comparação desse valor com a cotação, percebemos se a ação está cara ou barata e isso permite-nos avaliar em que altura uma empresa saudável, está a cotar em desconto, e portanto, com margem de segurança para comprarmos as suas ações (isto no caso da compra e inversamente no caso da venda, se tal por outros motivos, se justificar). O autor explica como consultar os Relatórios de contas das empresas e analisar as suas principais métricas. Fala também do risco cambial, que é algo importantíssimo a ter em consideração, quer o propósito seja se manter as ações por muitos anos, quer não seja, só isto mereceria um artigo completo. _ NOTA SOBRE VARIAÇÃO CAMBIAL (opinião pessoal): Frases como as que ouvimos por vezes “não me preocupa o cambio porque invisto para longo prazo” revela ignorância completa do risco cambial. É possível mesmo estar a perder para o dólar e a cotação se manter inalterada, e é possível também a subida da cotação da ação não compensar a descida de valor na perda para o dólar durante muitos anos e o investidor naquela posição ter uma perda potencial cambial. Ora se nós vamos escolher uma ação para ganharmos dinheiro não vamos estar a descurar o cambio, pois isso pode fazer não só não ganhar com a ação, como até perder dinheiro para a moeda. O mesmo pode acontecer inversamente. Tão importante considero este risco, que não vou fazer as pessoas lerem outro artigo sobre isto e menciono já que neste assunto sou da opinião que o investidor deve ter uma estratégia DCA (dollar cost average) e não completar posições numa só transação, mas ir comprando ao longo do tempo (meses ou anos), para apanhar o cambio a valores diferentes e assim ficar com uma média desse período. Seguem-se temas como O Crescimento económico real; a Despesa Publica; a Oferta de moeda (taxas de juro); a inflação; a analise da indústria; a empresa… e finalmente o Valor intrínseco de uma ação. Nesta fase do livro entramos na parte de analisar os Relatórios de Contas e os principais Rácios fundamentais para a analise de empresas: 01 - PREÇOS: o PER (Price earnings ratio); o DY (Dividend Yield); o PCF (Price to cash Flow). 02 - POR AÇÃO (EPS (Earnings per share); CFPS (Cash Flow Per Share); PBV (Price to Book Value); 03 - RENDIBILIDADE / RENTABILIDADE: ROA (Return on Assets); ROE (Return on Equity); CT (Capital Turnover); EM (earnings Margin). 04 - LIQUIDEZ e SOLVABILIDADE: CR (Current Ratio); LR (Leverage Ratio); LTD (Long Term Debt); GEPS (Growth in Earnings Per Share); IT (Inventory turnover). 05 - EFICIÊNCIA: ART (Accounts Receivable Turnover). 06 - BOLSISTAS: Free Float; Índice de Transação; Índice de frequência; Capitalização bolsista. Seguramente há rácios mais importantes de avaliar em ações de determinado setor, ou com determinadas características, do que outros. Não é preciso correr a lista de rácios nem as ações devem ser avaliadas de igual forma. Os rácios mais importantes para analisar um banco são diferentes dos rácios mais importantes para analisar uma empresa de retalho, ou uma empresa de software. _ NOTA SOBRE MODELOS DE AVALIAÇÃO E RACIOS (opinião pessoal): Na minha opinião os próprios modelos empregues para avaliar uma empresa tem de ser escolhidos com base na forma de como por exemplo a empresa gera retorno aos acionistas. É uma empresa que ainda não tem lucros mas que se prevê gerar um crescimento de X por ano? É uma empresa que retribui aos acionistas sob a forma de dividendos? Existe um cuidado na atualidade dos analistas não recorrerem ao mesmo modelo nem aos mesmos rácios para tudo, até porque nem é possível. Como calcularíamos o PER de uma empresa jovem que ainda não apresenta lucros? Exato. Não calculamos o PER, porque não há earnings. CAPITULO VI – ANÁLISE TÉCNICA Não interessa saber apenas no momento quais as ações mais interessantes e a que preço as comprar, mas também avaliar o mercado e extrapolar com base no passado, qual será o momento mais oportuno de as comprar. Aqui o autor explica a teoria do Random Walk que sustenta ser impossível prever os movimentos do mercado, e que ao contrário dessa teoria, existem indicadores técnicos que pelo contrário apontam a mais provável situação. Ele desmonta a teoria explicando quais são esses indicadores e como o investidor se pode orientar sem se perder em misticismos de sinais técnicos. _ NOTA SOBRE ANALISE TÉCNICA (opinião pessoal): Salienta-se a importância das médias moveis, das linhas de suporte e resistência, das linhas de tendência e dos canais de tendência. O volume e vista do Book (Bid e Ask) também nos pode ajudar a perceber o melhor momento de compra e venda, consoante o volume da procura e da oferta. Se é possível escolher um melhor momento para uma transação, não faz sentido algum entrar e sair em qualquer momento. Mesmo numa estratégia de buy and hold para muitos anos, em que não fará qualquer diferença 10% para cima ou para baixo nos preços, defendo que nós nunca sabemos o que pode acontecer à empresa no futuro. A minha estratégia pode ser manter a ação 10 ou 20 anos… mas se algo na empresa se alterar e isso afetar inclusivamente a minha espetativa e eu ter que corrigir a escolha que fiz inicialmente, reduzindo ou até mesmo liquidando a posição nessa empresa. Desta forma, embora apontando de base para um horizonte longo, devo precaver-me para eventuais modificações nos fundamentais, e portanto recorrerei à analise técnica para me ajudar nesse sentido. Não ter esta humildade, e comprar a qualquer preço mesmo que seja abaixo do valor intrínseco, pode revelar-se uma decisão precipitada dado que tudo pode mudar. Esperar demasiado à procura do momento perfeito, também pode conduzir à perda de oportunidade. Tem o investidor de procurar com tudo o que tem ao seu dispor agir moderadamente e com sensatez. CAPITULO VII – ANALISE TÉCNICA DO MERCADO Aqui aborda-se a analise técnica não de uma ação específica, mas de todo o mercado, para se perceber a tendência, a força da oferta e da procura, o momento, o nível ascendente a descendente. Cada ação tem o seu movimento particular, mas também dependente do mercado no geral, e isso pode ser estudado. A analise dos índices é útil para compreender a macroeconomia, os setores e o risco sistémico das ações individuais. Os índices não são algo abstrato num gráfico, eles representam o movimento dos preços das empresas que estão correlacionadas nos seus negócios ou não. A análise do volume, da volatilidade, da acumulação e distribuição (aqui não se refere a dividendos mas a compras e vendas no índice) e como isso afeta o preço. É um capitulo interessante quer para o investidor de ações quer para o investidor em ETFs. CAPITULO VIII – E AFINAL: ANÁLISE FUNDAMENTAL OU TÉCNICA? (OU: AGORA É METAFISICA). Este capítulo monta a estratégia, o plano a ordem a seguir para analisar os ativos. “ A Análise Fundamental é e deve ser o método de seleção preferido pelos investidores institucionais, que não podem dispensá-la. A Análise Técnica deve ser a metodologia a utilizar pelos particulares, mas dentro de um ambiente de Análise Fundamental, rigorosamente imprescindível.” O autor neste capítulo refere algumas vantagens do investidor particular (tu e eu) em relação aos institucionais e grandes fundos. Como processo de investigação sugere que façamos o seguinte: 01 - Dedicar atenção permanente à informação pública disponível das fontes especializadas. 02 - Atender à informação dada pelo research das sociedades de corretagem. 03 - Avaliar os dados passados publicados em Relatório e Contas, que serão postos em confronto com o ambiente atual e futuro. 04 - Estruturar com bom senso e raciocínio lógico. 05 - Recorrer à analise técnica. _ ANALISE FUNDAMENTAL OU TÉCNICA (opinião pessoal): Concluímos que as ações devem ser escolhidas com base na análise fundamental e o momento de compra ou venda procurado (já naturalmente com a margem de segurança incluída), com base na análise técnica com auxílio dos principais indicadores, tais como as medias moveis de longo (200 ou 150 dias) e curto prazo (20 ou 50 dias), as linhas de tendência e os canais. Tudo depende da empresa em questão para entendermos ter uma maior ou menor margem de segurança. Há cotações que se comportam segundo o mesmo padrão e são mais simples de prever pois esse padrão reflete o comportamento das pessoas (mercado) em relação ao futuro da empresa em determinado momento no tempo. Os gráficos também contém informação relevante que incorpora alterações fundamentais nas empresas. Essa sim é a analise técnica comportamental que interessa analisar. Uma cotação que atingiu um máximo acompanhado de volume, ou um mínimo no passado, conseguiu-o devido a algum fator especifico que merece ser estudado, sendo que, o que se passou no passado não significa que se reproduza no futuro. Com isto ficam duas notas importantes: a) que a compra ou a venda não deve ser feita com base apenas na análise de um gráfico de cotações, e com noções generalistas sobre a situação de uma empresa. b) que a compra ou venda não deve ser feita apenas no calculo do valor intrínseco (sempre subjetivo) da ação e suas previsões para futuro e/ou atendendo a um eventual desconto que possa existir entre a cotação e esse valor, mas, atendendo também à informação que nos proporciona a análise técnica. Descurar isto pode ser valido no muito longo prazo, mas como já vimos por experiência, as empresas mudam, e aquela ação que dissemos querer deter para os próximos 20 anos, pode sofrer alterações fundamentais e isso é mais certo do que pagar impostos... por isso não devemos comprar a qualquer preço, nem em qualquer altura, por muito boa que seja a empresa e por muito bom que esteja o desconto. CAPITULO IX – ESTRATÉGIA E TÁCTICA Os movimentos do mercado, é um subcapitulo que surge na continuação do anterior. O Arquivo de identificação: Ajuda-nos a classificar as empresas: Blue Chips; Growth stocks; Penny Stocks. Depois temos as Conservadoras; Em maturidade; Em recuperação; Cíclicas; Voláteis etc. Penso que esta classificação deveria estar antes do capítulo analise fundamental, mas talvez aqui também esteja bem encaixada pois é uma espécie de capítulo de estratégia final, então fará sentido: 01 – classificar para poder... 02 – Diversificar. O autor neste capítulo fala sobre as medidas de risco, sobre o Beta (indicador de volatilidade da ação em relação ao índice). Este capítulo apresenta vários tipos de estratégias complementares, fala do Buy and Hold e de como ele não funciona devido à psicologia do investidor e perda de oportunidades; da estratégia defensiva e finalmente da difícil tarefa de quando vender uma ação. Aborda os tipos de risco e como calcular o beta de uma ação. Segue-se a diversificação, a explicação sobre o juro composto e a estratégia de protecção com base nos stop loss. Aconselhamos ler este capítulo final várias vezes pois consideramos o conteúdo um pouco disperso. No final apresenta um posfácio com 21 situações a reter para quem transaciona na bolsa, e um glossário dos termos relacionados com os mercados financeiros. _ ESTRATÉGIA E TÁTICA (opinião pessoal): A estratégia de stock picking e momentum investing pode ser interessante mas o autor não preconiza o Buy and Hold. Ele considera que, quando se prevê uma entrada em bear market, os ativos devem ser rebalanceados ou mesmo liquidados. Teoricamente o mais rentável seria deixar os ativos recuperarem naturalmente mas pela experiência do autor ele considera ingénua e impraticável esta visão. Confesso que para o investidor particular cuja gestão do portefolio seja feita pelo próprio (e não com os ativos a serem geridos dentro de fundos ou PPRs) é muito díficil atravessar um bear market de 3 anos (não sabendo quanto tempo mais ele irá durar) totalmente investido e ver os seus ativos baixarem 40 ou 50% de valor, sabendo que para recuperar a perda precisará de um mercado em subida de 100%. O caso do crash de 2020 foi muito breve, mas existiram períodos económicos de recessão bem mais longos e com incerteza de recuperação. Disclamer: | A autora deste artigo não tem qualquer comissão sobre a venda deste livro, ou qualquer produto associado. Trata-se de um artigo de opinião, sobre um livro que entende fundamental partilhar com quem pretende começar a investir em ações e/ou aprofundar os seus conhecimentos.|

PARTE 3 – THE LONG TERM VIEW Este artigo surge no seguimento da PARTE 2.B do resumo comentado do Livro "One Up on Wall Street" de Peter Lynch, que poderás ler aqui. Depois de identificar e categorizar uma empresa, e chegar à conclusão que poderá ser uma boa compra, mais díficil é depois saber quando, e ser capaz de a vender. É disso que te fala esta PARTE 3. DESENHANDO UM PORTEFÓLIO - QUANTAS STOCKS? Objetivo: Desenhar um portefólio para 12-15% de retorno anual. Diversificar em empresas desconhecidas apenas para diversificar… NÃO! Portefólios pequenos (com pouco cash) deter 3 a 10 stocks. Quantas mais stocks mais hipóteses de apanhar uma tenbagger. Quantas mais stocks mais flexibilidade de rodar entre elas. Nunca alocar mais do que 30-40% em growth stocks. Peter Lynch aloca o restante em: 10-20% em STALWARTS 10-20% em CICLICAS E o que sobra em TURNAROUNDS. Embora Lynch tenha tido a certo ponto 1400 stocks no fundo de investimento, metade do capital está investido em 100 stocks. Minimizar o risco de downsize logo espalhar as stocks por várias categorias. Quadro 2 Se acertares nos ciclos a cíclica poderá dar altos ganhos, mas caso não acertes podes perder 80-90% (P.243) A ideia de Lynch é ficar no mercado para sempre, rodando os ativos. Esta rotação de entrada e saída das stocks deve estar dependente das variações de preço que não são resultantes das alterações aos fundamentos, o que altera a história de investimento. Isso ocasionara o movimento de compra ou de venda. Exemplo: Se uma STALWART sobe 40% e nada aconteceu nos fundamentos que represente ganhos futuros, é caso para vender e alocar noutra stock que esteja subavaliada. Nas FAST GROWERS é de manter enquanto os earnings forem crescendo e a expansão continua e não surgirem impedimentos. Se estivermos perante 2 growers, cíclicas ou turnarounds iguais e uma crescer 50%, mas a situação tiver ficado duvidosa, vende essa e compra outra cujo preço caiu ou ficou na mesma. Sai de situações cujos fundamentos pioraram e o preço subiu. Sai de situações cujos fundamentos melhoraram e o preço caiu. STOP LOSS (P.244) Quando poes um stop loss estás a admitir que vais vender a stock por menos a que a compraste. Se tens uma lista de stocks já escolhidas que estejas à espera do preço cair. O final do ano poderá ser uma boa altura para as comprar, pois é quando os fundos vendem para libertar os portefólios das losers, para efeito de isenção de taxas das que ganham. O segundo momento é nas quedas que acontecem ao fim de alguns anos. “Take profits when you can” “A sure gain is always better than a possible loss.” QUANDO VENDER UMA STOCK Os aspetos a considerar para vender uma ação, serão diferentes consoante a categoria da ação (que definimos antes). 01 -VENDER SLOW GROWER (P.251) · Apreciação de 30-50%. · Deterioração fundamental. · Se perdeu market share por 2 anos consecutivos. · Não há novos produtos e despesa com research e desenvolvimento. · As aquisições revelaram-se diworsification. · A empresa pagou demais pelas novas aquisições que se atulhou em dívida e não há cash para fazer buybacks. · Mesmo com o um preço baixo e com o DY não chega para atrair investidores? 02 - VENDER STALWART (P.252) P/E de 15 em vez de 12. Se o P/E estiver com o preço muito acima da earnings line. Novos produtos não estão a dar resultado e estão atrasados no Marketplace. Oficiais e diretores não compraram a ação no último ano. O segmento de negócio que contribui com 25% dos ganhos é vulnerável nesta fase da economia. O growth rate tem diminuído embora se tenha mantido os lucros por ter cortado custos, as futuras oportunidades de cortar aos custos operacionais são limitadas. 03 - VENDER CICLICAS No fim do ciclo a stock começa a cair por aparentemente nenhuma razão, pode cair 50% e os earnings reportados serem bons. A melhor forma de vender é quando acontecer algo que corra mal. Inventários começam a encher e não escoam. A empresa dobrou o capital para construir novas fábricas em vez de remodelar as antigas por menos custo. A empresa tentou cortar custos, mas mesmo assim não consegue competir com empresas de fora. 04 - VENDER FAST GROWER O truque é não perder a potencial 10 bagger. Quando 60% das ações pertencerem a institucionais e estes derem as mais altas recomendações e a ação aparecer em tudo o que é imprensa. Vendas baixarem 3% no último quarter. Novos resultados de vendas de novas lojas desapontadores. 05 - VENDER TURNAROUND Após fazerem o turnarround O segmento mais forte vende 50% para o seu maior cliente está a sofrer um slow down nas suas próprias vendas A divida estava a declinar nos últimos 5 quarters e aumentou no último. 06 - VENDER ASSET PLAY (P.256) Desde que a empresa não se atulhe em divida reduzindo o valor dos assets, será um HOLD. Vender se a empresa cotar baixo do valor e mesmo assim emitam mais 10% de ações para se financiarem. O segmento que esperariam vender a 20M venderam por 12M. Fundos que detinham 25% há anos, hoje detém 60%. 12 COISAS TOLAS (E PERIGOSAS) QUE DIZEM SOBRE OS PREÇOS DAS AÇÕES (P.259) 01 – “Se já caiu assim tanto, não pode cair mais.” “Boas empresas voltam sempre”. “Tem de se ter paciência com o stock market”. “Não faz sentido ter pânico de uma coisa boa.” 02 – “Sabes sempre quando uma stock atingiu o fundo.” – Don´t catch a falling knife. 03 – “Se já chegou tão alto, como pode ir mais alto ainda?” 04 – “Só custa $3 a share, quanto posso perder?” 05 – “Eventualmente elas voltam.” 06 – “Fica sempre escuro antes de amanhecer.” 07 – “Quando voltar aos $10 vou vender.” A menos que estejas confiante o suficiente na empresa, para lhe comprares mais ações deves vendê-la imediatamente e não te agarrares às âncoras mentais do preço a que compraste, ou o preço que entendeste que irias vender. 08 – “O quê? Eu preocupar-me? Ações conservadoras não flutuam assim tanto.” Já foi o tempo em que as Utilities não tinham risco. Há a regulação, problemas com as centrais nucleares… 09 – “Está a demorar muito tempo para algo acontecer.” É provável que aconteça após venderes. 10 – “Vê o $ que perdi porque não comprei aquela stock!” Isto faz com que as pessoas andem atrás de tudo o que é ação que nem deviam comprar. “Regarding someone else’s gains as your own personal losses is not a productive attitude for investing in the stock market.” 11 – “Perdi aquela, apanho a próxima”. Acontece que a próxima pode ser um flop. 12 – “A ação subiu, devo estar certo, ou… a ação desceu devo ter errado.” Uma ação subir ou descer depois de a comprares, apenas indica que houve alguém disposto a pagar mais ou menos pela mesma coisa. Não tem qualquer outro significado. Em dois meses subir ou descer 20%... não significa absolutamente nada. Video Peter Lynch “10 Most dangerous things people say about stocks”. Como prometido, ofereço-te o eBook completo do Resumo Comentado do ONE UP ON WALL STREET, na expetativa que sejas um investidor informado, ponderado e com sede de conhecimento, e assim evites alguns erros que eu cometi. Disclamer: | A autora deste conteúdo não tem qualquer comissão sobre a venda do livro em estudo, o “One Up on Wall Street” ou qualquer produto associado. Trata-se da apresentação de um Resumo por tópicos, que revela o estudo, reflexão e opinião pessoal da autora, sobre os assuntos abordados nesse livro fundamental, para quem pretende começar a investir em ações e/ou aprofundar os seus conhecimentos no mercado financeiro. |

REIT (fonética: writ) é a sigla de Real Estate Investment Trust. CONCEITO É uma classe de ativos, que pertence aos valores mobiliários, tal como as unidades de participação nos fundos e nos ETFs, ações, obrigações, commodities, etc, e são na sua maioria transacionados em bolsa. Podem também ser privados ou não listados. Vamos começar pela base: REIT é um estatuto que determinadas empresas ligadas à gestão de imóveis e/ou financeira (hipotecas e seguros) ligadas ao imobiliário, adquirem. PORQUE AS EMPRESAS QUEREM SER REITs? Elas querem adquirir esse estatuto por dois principais motivos: 01 - Obter benefícios fiscais. Como? Ser REIT permite-lhes não ter que pagar imposto diretamente ao Estado. Em troca tem de fazer o quê? Distribuir cerca de 90% do que recebem das rendas dos inquilinos, das mais valias sobre imóveis que vendem, do spread dos empréstimos que fazem a terceiros… sob a forma de dividendos ao investidor final… ou seja nós. Sendo assim a carga fiscal passará para nós via tributação sobre os dividendos. Mas isso não acontece também com as ações? Sim, mas no caso da tributação sobre dividendos de ações ela é feita duas vezes… uma do lado de lá… a empresa tem de pagar imposto sobre o lucro e do nosso lado também! Retenção na fonte no caso de ser um intermediário nacional onde compramos essas ações ou tributação de parte do imposto quando é um intermediário estrangeiro (sendo que depois temos que reportar esses dividendos) e no fim das contas pagamos sempre os clássicos 28%. No caso dos dividendos dos REITs, para nós portugueses, funciona igual a dividendos de ações (para já à data deste artigo) mas, no caso dos residentes nos Estados Unidos não… eles têm um estatuto especial e pagam mais do que nos dividendos de ações, por isso os americanos normalmente os adquirem em contas Roth IRA (contas de poupança para a reforma) que os isenta de imposto, mas também tem limitações de montante que podem investir por ano. Países, países, negócios à parte… isso também não nos interessa para nada e só fiz este enorme desvio na conversa para se reter a ideia que a tributação de dividendos dos REITs varia imenso consoante o país do REIT e da residência fiscal do investidor. 02 - Financiar-se em bolsa através da aquisição de unidades de participação por parte do investidor. Podem com isso comprar novos imóveis, manutenção dos existentes, adquirir outras empresas ou outros REITs etc. De salientar que uma empresa tendo o estatuto de REIT tem também muita vantagem de alavancagem com as linhas de crédito dos bancos, pois sendo obrigados a distribuir a quase totalidade dos lucros existe uma responsabilidade em assegura-los para criar momentum e rotatividade no negócio, e tendo um portefólio de Real Assets torna-se de certa forma seguro para os bancos lhes emprestarem dinheiro a uma taxa reduzida. O QUE UMA EMPRESA TEM DE FAZER PARA SE CANDIDATAR A REIT? Como os REIT surgiram nos Estados Unidos na década de 60 vamos enumerar os requisitos para REIT nesse país: 01 - Investir pelo menos 75% do seu total de ativos em imóveis 02 - Obter pelo menos 75% do seu lucro das rendas das propriedades que detém, dos juros de empréstimos a terceiros para financiar compra de imóveis, ou de venda de imóveis próprios 03 - Pagar pelo menos 90% do seu lucro tributável, na forma de dividendos aos acionistas a cada ano 04 - Ser uma entidade que possa ser tributável como uma empresa 05 - Ser gerida por uma Assembleia (Mesa de diretores) 06 - Ter no mínimo 100 acionistas (na sua constituição) 07 - Não ter mais do que 50% das suas ações nas mãos de 5 ou menos indivíduos EXISTEM REITs PORTUGUESES? Não propriamente. Em Portugal existem mais de 200 fundos de investimento imobiliário mas o que poderá ser mais equivalente a um REIT serão as SIGI - Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária, com regulação criada em 2019. No nosso mercado penso que apenas temos uma SIGI que fez o IPO em 2020 e transaciona na Euronext Access. A Euronext Access não funciona em contínuo mas sim por leilão duas sessões por dia. Isto acontece devido a se tratarem de cotadas muito pouco liquidas. COMO SÃO AS PARTICIPAÇÕES NOS REITs e COMO SÃO NEGOCIADAS? Nos REITs as participações são divididas em unidades de participação (títulos nominativos, designados por shares (partes)), , tal como acontece nos fundos de investimento, e podem ser negociados em bolsa de forma contínua sem comissão de gestão, de admissão e de resgate ( ao contrário de grande parte dos fundos de investimento imobiliário). Uma outra vantagem é conseguir comprar apenas uma unidade cotada e para isso disponibilizar de pouco capital (ao contrário de alguns fundos). Pagas naturalmente a comissão de transação que a tua corretora te cobrar aliada à comissão de conversão de moeda. Estes veículos de investimento tendem a proporcionar rendimentos estáveis ao longo do tempo, uma vez que pagam dividendos mensais, trimestrais ou semianuais conforme o caso específico, pelo que podem ser uma opção alternativa e/ou complementar a outros investimentos de longo prazo, como os seguros e os fundos de pensões. O REIT por estar cotado em bolsa sofre alterações de preço por unidade, mediante o volume de compras ou vendas, tal e qual acontece como uma ação. Consoante a dimensão do REIT e a bolsa onde transaciona pode ter uma maior ou menor liquidez. O que isto significa? Que na generalidade um REIT com grande capitalização bolsista é mais fácil comprar e vender sem que o spread entre o preço de compra e venda (bid e ask) seja muito acentuado, e isso faz aumentar o número de unidades transacionadas em média. Temos assim volume. A isto chamamos liquidez. Dependendo da estratégia de investimento de cada um, será adequado ou não escolher REITs que tenham maior liquidez e que transacionem em bolsas onde os custos de transação sejam menos onerosos ou que não obriguem à aquisição de blocos com mais unidades, a menos naturalmente que essas alternativas façam sentido na diversificação do portefólio e/ou porque as estudamos e entendemos serem melhor oportunidade. TIPOS DE REIT Existem dois tipos principais de REIT: os Equity REITs (geram rendimentos de longo prazo provenientes do arrendamento e venda de imóveis) e os Mortgage REITs ou mREITs (investem em hipotecas ou títulos hipotecários de imóveis comerciais e/ou residenciais). Normalmente os equity REITs tem também a sua quota parte de investimento em hipotecas nem que seja para financiamentos com taxas mais atrativas para sub empresas dentro do grupo. Imagina um REIT que contrai empréstimo a X e financia uma sub-empresa ou parceiro a X-Y por exemplo uma construtora, ou a X+Y no caso dessa empresa rentabilizar capital e quererem que esse capital escoe amplificado para a empresa principal que o distribuirá como dividendo e aplicará o restante noutro tipo de investimento que bem entender. DIVERSIFICAÇÃO NO PORTEFOLIO, INFLAÇÃO E ESTRATÉGIAS Em termos de diversificação de património, embora alguns REITs façam parte dos principais índices como o S&P 500 nos Estados Unidos, ou o STI (que faz tracking das 30 maiores empresas) na bolsa SGX em Singapura, não são um investimento totalmente correlacionado com as ações, porque tem uma reação diferente à inflação por exemplo, uma vez que estão investidos em património físico e/ou hipotecas, acontece apresentarem pela sua natureza uma proteção contra o aumento da inflação, tal como os imóveis físicos nos quais se vai aumentando a renda anualmente de acordo com a inflação. Os movimentos no mercado fazem oscilar estes veículos de investimento, se a inflação sobe as pessoas investem em REITs e os REITs sobem baixando o Yield (valor do dividendo por unidade), daí que seja em termos de longo prazo oportuno alocar algum montante aos REITs numa estratégia de DCA (dollar cost average) consistentemente e independentemente do preço, ou alocar uma percentagem do portefólio em Lump Sum em 5 ou 10 REITs com um DY (dividend yield) desejável e quando o DY baixar devido à cotação baixar também, ir alocando nesses REITs. Será isso timing the market? Talvez seja apenas ser inteligente e momentum investor. Tudo é relativo. Tens conhecimento e tempo para isso? Imagina um portefólio de 10 REITs que conheces bem e acompanhas a sua apresentação de resultados, noticias, etc portanto sabes o que há para saber desses teus REITs numa óptica não-insider claro (pois não trabalhas lá como administrador) vais mesmo querer alocar por igual a esses 10 REITs numa estratégia cega de DCA? Talvez não! Saberás por exemplo que no final do ano 2021 o Realty Income está prestes a fazer um spinoff de uma unidade de escritórios e um merge com o VEREIT… e que o GEO group está prestes a perder o estatuto de REIT… se calhar fará mais sentido alocar ao Realty Income e despachar o GEO group… Ou então como diz o outro, compras um ETF e não pensas em nada disso. (sorriso). Mas, se chegaste até aqui a ler isto me parece que queres ser um investidor informado para poderes decidir se isto é para ti e neste momento poderás até estar a pensar que com a devida orientação, as corretas leituras, algum tempo disponível e vontade… poderás até dominar a coisa. Pois bem, eu acho que consegues. COMO ESCOLHER UM REIT? Obviamente para a escolha de REITs será necessário analisar as métricas próprias da análise fundamental dos REIT (o valor do NAV, o P/FFO, etc) para saber se ele está a transacionar caro ou barato ou seja se o preço a que está a cotar está sub-avaliado ou sobreavaliado em relação ao seu valor atual e perspetivas de futuro. Certamente iremos escrever artigos sobre vários REITs, poderás ler conteúdo sobre o tema noutros locais, ver as páginas dos REITs e ir reavaliando conforme o REIT vai apresentando os resultados trimestrais ou pelo menos ouvir as conference call que eles fazem após resultados. São muito interessantes e no final existem FAQ em que investidores conhecidos e bancos etc fazem perguntas pertinentes sobre a gestão e o futuro. Muito fácil acompanhar isso através do site do próprio REIT, ou através destes sites, para ter uma noção generalista de cada setor. O HoyaCapital publica quadros comparativos entre vários REITs de um determinado setor, pois só assim devemos compará-los. https://www.reit.com/ https://www.hoyacapital.com/ Antes de analisar um REIT fazemos sempre uma lista de REITs que nos interessam no investing.com (por exemplo) e vamos observando o comportamento no mercado desses REITs. Podemos até criar um portefólio virtual de participações nesses REITs para verificar ao fim de algum tempo o que aconteceu na hipótese de termos investido. Isto psicologicamente é importante para o investidor compreender que não deve despejar dinheiro num só REIT e que existem flutuações no mercado às vezes no setor específico outras vezes como um todo, outras por fatores intrínsecos à própria empresa. Quando fazemos investimento ativo estamos naturalmente a assumir dois tipos de risco: 01 – O Risco sistémico próprio do mercado 02 – O Risco intrínseco próprio do REIT O portefólio deverá ter vários REITs… pelo menos 5, diversificado em setores. Não misturem o conceito de portefólio de ações com o de REITs pois são ativos completamente diferentes apesar de serem ambos cotados. Ou seja, queres ter um portefólio de 20 ações e REITs também? Muito bem…. Então deves entender os ativos de uma forma autónoma… se compras 5 REITs isso não é um portefólio de 25 ações. Nem o número de ações do teu portefólio deve condicionar teres mais ou menos REITs. Isto é a nossa visão naturalmente, podes discordar. Para nós os REITs são ativos com determinada especificidade… assim como os imóveis físicos… assim como as commodities, etc. Voltemos a números… pelo menos 5 até 10 ou mais se entenderes que faz sentido, pois podes muito bem encontrar oportunidades em Singapura e não vais despachar os REITs que tinhas nos Estados Unidos só porque te limitaste a um número mental. Portanto dizer que há limite para REITs é um pouco tolo e por favor não me falem em comprar um ETF em substituição de um portefólio ativo de REITs a menos que queriam receber um Yield de 3%, ter um crescimento muito lento e incluir no bolo REITs que não interessam absolutamente para nada. Isso funciona sim, mas quando não querem pensar muito mais no assunto e ok poderemos falar de ETFs de REITs num próximo artigo até porque há alguns interessantes em mercados onde é mais difícil comprar os REITs individualmente. Quanto à diversificação… será saudável então escolher REITs que pertençam a setores distintos e não ter 10 REITs de hotéis só porque na pandemia desceram e agora poderão subir. Para que, com a flutuação dos setores (a volatilidade nos setores) o valor do conjunto se preserve é preciso diversificar em setores. O mesmo se poderá aplicar à geografia… ao estudares um REIT verifica de onde ele recebe as rendas… há REITs americanos e asiáticos com imóveis na Europa e na Asia… assim como poderás quem sabe espreitar também os REITs no mercado Asiatico, nomeadamente os S-REIT em Singapura ou o J-REIT no Japão. REITs na Australia e Malasia são interessantes também, basta ver o património imobiliário nestes país para perceber que faz sentido os REITs representarem parte do mercado. Os REITs em Singapura representam mesmo grande parte da % de ativos na bolsa desse país. https://pt.investing.com/equities/singapore/ OS SETORES Os REITs dividem-se nestes principais setores sendo que dentro de cada setor temos vários usos distintos: 01 – Escritórios 02 – Industrial (unidades fabris) 03 – Retail (Lojas de rua, shoppings, outlets, malls) 04 – Alojamento e Resorts (Hoteis, estancias turismo) 05 – Residencial (Apartamentos, Vivendas) 06 – Madeireiros (Corte e venda de madeira) 07 – Saúde (Hospitais, Clínicas, Lares de Idosos, Enfermagem especializada) 08 – Self-storage (Armazéns para deposito) 09 – Infraestruturas ( Antenas telemóveis, pipelines para transporte gás, oil, fibra) 10 – Data centres (servers para cloud, data-safes informação, blockchain) 11 – Mortage REITs (mREITs) (hipotecas, empréstimos a terceiros) fonte: NAREIT Entende que, apesar do setor por exemplo da Saúde ser único, dentro do próprio setor podemos encontrar Hospitais e Lares de Idosos… existindo REITs especializados num uso e noutro, não estando por isso a diversificação comprometida a ter dois REITs dentro do setor propriamente. Adverte-se que o investidor não deve escolher um REIT com base apenas no seu elevado DY mas sim tentar inteirar-se da situação do REIT e dos motivos pelos quais o REIT apresenta um dividend yield mais elevado que a média do seu setor. RENTABILIDADE Através do investimento em REITs a rentabilidade irá aparecer-te sob a forma de: - ganhos capitais (com o aumento do preço no longo prazo) - renda fixa (dividendos) Apesar da volatilidade os Equity REITs no longo prazo apresentam uma rentabilidade superior ao S&P 500. Verifica a coluna do ano de 2020 em como esta excelente classe de ativos teve uma rentabilidade negativa e que dado o panorama geral isso poderia indicar uma boa altura de compra, principalmente nos setores mais atacados. Fonte: guia para os mercados 2021 da J.P.Morgan Podes encontrar estes elementos gráficos no guia para os mercados 2021 da J.P.Morgan em: https://am.jpmorgan.com/us/en/asset-management/adv/insights/market-insights/guide-to-the-markets/ Procura o próximo Artigo que dá continuidade a este: REITs 2.0 Disclamer: | O artigo é didático e não se trata de qualquer recomendação de investimento. |

Surge no seguimento da PARTE 2.A Se já chegaste até aqui, significa que já sabes identificar cada um dos tipos de Ação, de acordo com os critérios do Peter Lynch, e será importante agora, analisar alguns números que ele considera relevantes no seu livro. Vamos a isso! NUMEROS IMPORTANTES Métricas que vale a pena considerar segundo Lynch. 01 - % das Vendas Verificar a % das vendas em cada segmento do negócio. (P.198) 02 – P/E RATIO (PER) (P.199) “The P/E ratio of any company that’s fairly priced will equal it’s growth rate.” – refere-se ao growth rate em earnings (e não em revenue). "Se o P/E da Coca Cola é 15 será esperado que a empresa cresça cerca de 15% ao ano. Se o P/E estiver abaixo do Growth rate estarás perante uma pechincha. Caso não saibas diretamente a % do Growth rate podes calcular analisando os earnings num ano e no ano seguinte." Tomando dividendos em conta: Long term Growth rate (GR) = 12 DY = 3% P/E = 10 (12+3)/10 = 1.5 Tabela mágica do Peter Lynch: O Fabuloso seria se a empresa apresentasse estes números: GR = 15 DY = 3% P/E = 6 03 – CASH POSITION O autor fala do exemplo da Ford e como a elevada cash position o convenceu a manter a ação num momento difícil. 04 – A DIVIDA (P. 201) Lynch dá-nos o exemplo da Ford (com números da época, claro). Debt Vs Equity (Quanto deve Vs Quanto ganha) O Balance Sheet tem 2 colunas: Quadro 1 DEBT TO EQUITY RATIO Total stockholder’s equity = 18,492 B Long term debt = 1,7B Short term (ignorar se houver cash suficiente para a cobrir) Um BALANCE SHEET normal tem 75% equity e 25% de debt No caso da Ford, tinha à data, 18,492 B para 1,7 B, ou 91% equity e menos de 10% de debt. Quando as empresas são Turnarounds tem de se dar especial atenção à divida. É a divida que vai determinar, em última instância, numa crise, se a empresa vai sobreviver. Companhias jovens com muita dívida têm sempre mais risco. NOTAS IMPORTANTES SOBRE O FINANCIAMENTO DA DIVIDA - BANK DEBT Divida bancária ou papel comercial (empréstimos de uma empresa para outras), via banco, num curto período de tempo são formas de divida complicadas, porque podem pedir o $ de volta e se a empresa não pagar na hora. Avançam os credores, e não fica nada para os acionistas. - FUNDED DEBT É a melhor forma de dívida para o acionista porque não pode ser chamada, desde que o financiado (devedor) pague o juro. O principal pode não ter que ser pago nos próximos 15, 20 ou 30 anos. Exemplo: Corporate Bonds com longa maturidade. Estes pagamentos do principal podem mesmo ser deferidos. Estrutura da divida Quantidade da divida Dá-nos ainda o exemplo da MICRON e como sobreviver à divida. 05 – DIVIDENDOS A empresa com excesso de cash tem tendência a sentir a pressão de o gastar, e normalmente gastam em aquisições, as quais mais “diworseficam”, do que diversificam. Nota: DIWORSIFICATION - termo pejorativo para certo tipo de diversificação, inventado por Lynch. A presença do dividendo pode impedir a stock de cair tanto, como se não distribuísse o dividendo. No wipeout de 1987, as empresas pagadoras de dividendos sofreram menos de metade da queda do mercado. Por isso, Lynch gosta de ter algumas Stalwarts e mesmo Slowgrowers no portefólio. Quando o preço cai, o seu DY sobe, comprando a ação vai introduzir um suporte no preço. COMENTARIO PESSOAL – OS DIVIDENDOS IMPORTAM Também Warren Buffett segue a mesma estratégia que Peter Lynch em manter na sua carteira, ações pagadoras de dividendos, e vai mais longe, ele negoceia diretamente com as empresas, comprar ações preferenciais, com direito a dividendos especiais, mais elevados que o DY para o acionista comum. Ambos mantém nos portefólios da Berkshire e Magellan, respetivamente, ações pagadoras de dividendos! A Berkshire Hathaway não paga dividendo aos sues acionistas, é um facto, mas é uma excelente coletora de dividendos, oriundos de grandes empresas pagadoras de elevado Yield. Como disse, tal é a sua importância, que são pré-negociados a um Yield mais elevado, e depois, esses biliões recebidos em dividendo são usados para comprar mais ações, ou para ficar de parte para fazer grandes alocações com os mercados em baixo (Timming the market), sem que isso implique capital fresco dos investidores para aumento do NAV dos portefólios sob gestão, o que irá aumentar o retorno do fundo. No final, os dividendos e o retorno gerado pelo reinvestimento dos dividendos vão junto no aumento da rentabilidade da empresa gestora, números esses que interessam apresentar ao investidor final, que nela investe – ao investidor da Berkshire e ao investidor da Magellan. Concordo que: - Não se deve investir em empresas exclusivamente pelo facto de pagarem dividendos. Importa sim os fundamentos dessas empresas. - Não perseguir o DY, sendo que apenas será mais um aspeto a considerar na avaliação da empresa e o DY pode variar, inclusive ser cortado. Compra de ações para receber dividendos segundo Peter Lynch : - Saber que empresas poderão pagar o dividendo durante uma recessão (maus tempos). - Empresa que tenham regularmente aumentado os dividendos em 20-30 anos. As cíclicas não costumam cumprir com essa regularidade. 06 - BOOK VALUE (P.207) As pessoas acham que esta métrica popular por ser fácil de encontrar, e acham que se o BV é 20 e a ação cota a 10 então estarão a comprar a empresa por metade do preço. A falha disto é que o BV tem pouca relação com o real valor da empresa. Uma empresa pode ter maquinaria avariada, obsoleta ou que não sirva para nada. Pode ter um armazém cheio de tecido que ninguém quer e o valor dessas coisas consta nos livros. As coisas estão avaliadas por X, mas não as consegues vender a esse preço, principalmente quando precisares numa liquidação. Será sempre por menos. Quanto mais próximo está do produto final na sua fase de produção, mais difícil é saber o seu exato preço de revenda. Exemplo de Buffett com a fábrica de têxteis da New Bedford: O BV de 866M com brutas maquinarias, mas em leilão publico valeu 163M em cash real. O BV pode ser ratoeira também nisto: 400M em assets e 300M em divida, daria um BV de 100M. A parte da divida sabemos que é real, mas a parte dos assets… se a empresa estiver perto da falência pode fazer passar os 400M para 200M por exemplo e o BV passaria a ser -100M. (P.208) Exemplo da RADICE, uma construtura da Florida: Em resultado das estranhas formas de contabilização do Real Estate, os juros que deviam sobre a divida, foram contabilizados como um “asset” até que o projeto fosse completamente vendido. AVISO DE LYNCH: Quando compras a stock pelo seu BV, tens de ter um detalhado entendimento do que esses valores representam exatamente. Na Penn Central, tuneis nas montanhas e carruagens dos comboios não usadas contam como assets! 07 - MORE HIDDEN ASSETS (P. 209) Assim como o BV exagera para mais o verdadeiro valor, também pode exagerar para menos o verdadeiro valor. É aqui que se encaixam as Asset Plays: Empresas que detém recursos naturais como terrenos, madeira, petróleo ou metais preciosos podem carregar esses assets no book a uma fração do seu verdadeiro valor. Valor que não é refletido nos livros: - Patentes de drogas farmacêuticas - Franshises TV cabo - Branding Se pagares 450M por uma coisa que estava no book a 100M, esses 350M quando a empresa transitar para o novo dono vai valer 350 de Goodwill. O Goodwill entra nos livros como um asset. Após 1960 mudaram as regras na contabilidade no Estados Unidos, e considera-se o valor intangível. Por exemplo, Coca Cola Enterprises, uma nova empresa que a Coca Cola criou para o engarrafamento, acima, e para além do custo das fábricas, inventário e equipamentos, tem o valor intangível das franquias. Segundo as novas regras pós 1960, a Coca Cola tem que registar este Goodwill a zero nas próximas 4 décadas, quando na realidade o valor destas franquias aumenta já no final do ano. A Coca Cola Enterprises está a punir-se a ela própria nos seus próprios ganhos, porque existe este hidden asset. Também há valor escondido em ter uma patente de um medicamento, que nos próximos 17 anos ninguém poderá replicar. O dono da patente pode modificar e melhorar a droga e manter a patente por mais 17 anos! Outro exemplo nesta categoria são empresas que tem ações de outras empresas. Empresas americanas com parte que pertence a um dono ou participação na Europa. Por exemplo a Food Lion tem 25% que pertence à Delhaize da Bélgica. Hoje, Ahold Delhaize, uma empresa holandesa cotada em Amsterdão. Taxbreaks em turnarround companys - porque os tax loss transitam, as empresas não tem que pagar impostos sobre os lucros das novas operações que estaria prestes a adquirir. 08 - CASH FLOW (P.213) Aqui se vê quanto gastam para ganhar dinheiro. Empresas que não dependem de capital spending. 1 stock de $20 com $2 por share, em cash flow anual tem um rácio de 10 para 1. 10% de retorno em cash corresponde ao mínimo esperado para manter uma ação para longo prazo. FREE CASH FLOW é o que interessa, segundo a perspetiva de Peter Lynch. É o que resta depois de ter saído o normal capital spending. 09 - INVENTARIOS (P.215) Quando os inventários crescem mais que as vendas é mau sinal. Há duas formas de avaliar os inventários. A LIFO e a FIFO. 10 - GROWTH RATE Crescer a 30% ao ano é muito difícil de manter 3 anos seguidos, muito mais a 10 anos. THE BOTTOM LINE Profit before taxes, ou “pretax profit margin” é uma métrica: O que resta das vendas, depois de retirados todos os custos, incluindo depreciação e juros etc… terem sido deduzidos Uma empresa com as maiores profit margins, é por definição as que tem menos gastos com custos operacionais e tem maior probabilidade de sobreviver, se o negócio se deteriorar. FASES DAS EMPRESAS (P. 222) 01 – START UP --- kick off 02 – RAPID EXPANSION --- expansão para novos mercados 03 – MATURE PHASE --- não é fácil continuar a expandir A fase 02 é a mais segura para o investidor. Exemplo da Texas AIR (Airlines são uma indústria cíclica precária, segundo o autor). Peter entusiasmou-se com o preço da stock a subir e descurou a deterioração dos fundamentos. Airlines e restaurantes basta pouca coisa (reputação) para arruinar um negócio de muitos anos. Indústrias com uniões laborais o autor considera a evitar. THE FINAL CHECKLIST (P. 225) 01 – AÇOES NO GERAL P/E ratio é alto ou baixo comparar com stocks da mesma indústria. Ownership: poucos institucionais é melhor Se insiders compram, ou se há buybacks Record of earnings e se são ganhos consistentes (deveras importante na Asset Play) Balance Sheet forte? Debt to equity ratio. Cash position por share 02 – SLOW GROWERS (DIVIDEND PLAY) O Pagamento do dividendo é constante e crescente YOY? Qual o payout ratio? (que percentagem dos earnings vai para o dividendo) 03 – STALWARTS P/E Diworsification pode reduzir os earnings no futuro Long term growth rate (GR) Como se tem portando nas recessões? 04 – CICLICAS Inventários e supply demand, ver novas entradas no mercado (podem ser perigosas). Antecipar a redução do P/E ao longo do tempo, enquanto o negócio recupera, e os investidores olham para o fim do ciclo quando o pico dos earnings é alcançado. É muito mais fácil prever uma rutura do que um downturn. 05 – FAST GROWERS Ver se o produto que é suposto trazer mais para a empresa, se é a maior parte do negócio dessa empresa. Growth rate nos anos recentes de 20-25% e Se o sucesso foi alcançado em várias zonas geográficas por forma a avaliar se a expansão é possível. Ver se tem espaço para crescer. Se o P/E = GR ou anda lá próximo. Se a expansão está a acelerar ou a contrair Se institucionais e analistas estão fora. 06 – TURNAROUND (P.230) Pode sobreviver aos seus credores? Quanto cash tem? Quanta divida e qual a estrutura da divida? Como é suposto que dê a volta? Vai libertar segmentos menos bons do negócio? Exemplo da Lockheed e da Texas Instruments. O negócio está a voltar? Custos estão a reduzir? 07 – ASSET PLAYS Qual o valor dos assets? Há hidden assets? Quanta divida existe para subtrair a esses assets? A empresa está a contrair mais divida tornando os assets menos valiosos? CONSELHOS PARA ESCOLHER AÇÕES (P.231) Entende a natureza do negócio e especifica as razões para investires nesse setor. Grandes empresas têm movimentos pequenos e vice-versa. Considera pequenas empresas se esperas que o negócio provenha de um produto específico. Procura empresas pequenas que já tenham lucros e provas dadas e que o conceito pode ser replicado. Suspeita de empresas com growth de 50% ou 100% ao ano e evita indústrias quentes. Desconfia da diversificação. Long shots raramente compensam. Investe em empresas aborrecidas que Wall street não gosta. Fast Growers de 20-25% ano, em indústrias sem crescimento, são as ideais. Moat (Nicho). Empresas em apuros com cotação deprimida ver a divida bancaria. Preferir empresas sem dívida (essas não podem falir). Buybacks. Poucos institucionais no ownership. Insider buys. Não comprar com base no Book Value. Quando em dúvida, não invistas! Usa bastante tempo para estudar antes de investir. Próximo artigo da série: PARTE 3 LONG TERM VIEW! Na PARTE 3 deste livro vamos desenhar um portefólio. Vamos ver o peso, distribuição e número de stocks que o Peter Lynch considera interessante, consoante o objetivo e estratégia. Vamos aprender as vantagens e desvantagens do Stop Loss, e mais importante... quando vender uma Ação dependendo do tipo de ação que se trata. … se gostaste do conteúdo, vai seguindo esta série, pois no final, vais poder baixar o eBook completo do Resumo Comentado do ONE UP ON WALL STREET! CRONOLOGIA PETER LYNCH: PARTE 1 PARTE 2.A (continua! ...)

PARTE 2.A – PICKING WINNERS (P.100) Surge no seguimento da PARTE 1. EDGE (VANTAGEM) Não precisamos saber tudo sobre uma ação para estarmos investidos, mas existem vantagens para os conhecedores que trabalham numa área de negócio, estarem investidos nessa área. Profissional Edge – é bom para conhecer quando se deve comprar, e quando não se deve comprar, especialmente em indústrias cíclicas. Exemplo: Indústria química, escassez de produtos, aumento de preços, demanda, se novos competidores vão construir fábricas e se isso vai demorar mais 2-3 anos até começarem a produção… BUY - Procuramos uma situação onde o valor dos ativos por ação exceda o preço por ação (o preço a que ela está a cotar no mercado). Sempre que uma ação chegar à tua atenção, isso não é um sinal de compra. É um sinal de RESEARCH MORE – vai para a lista de observação! “Investing without research is like playing stud poker and never looking at the cards.” Peter Lynch _ É necessário colocar o mesmo esforço na escolha de stocks, com que se coloca a escolherem as mercearias num supermercado. _ É necessário criar a história de investimento consoante o tipo de stock. (P.108) Se acontecer algo bombástico… é de ir a correr comprar a stock? Não se estiveres a começar a construir a história de investimento. Isto requer tempo de investigação, comparação, verificação das fontes. Lynch dá o exemplo de quando sai uma notícia bombástica de um novo negócio ou algo formidavel que vai acontecer, e até alguém recomendou e a stock sobe como reação a esse evento, introduzindo uma valorização artificial ao negócio – aumento do market cap, o que pode não corresponder ao valor da receita para essa empresa. Exemplo: Proctor & Gamble adquiriu uma unidade de negócio e isso foi muito bombardeado nos media e fez a stock subir, mas essa unidade de negócio adquirida não representa assim tanta % nas vendas. (P.110) BETA Empresas com grande market cap não tem grandes movimentos de preço, logo à partida é mais difícil duplicar o dinheiro em pouco tempo. – Comentário pessoal da autora: Isto é uma afirmação generalista da época. 20 anos depois, sabemos que empresas enormes como a NVIDIA, ou a TESLA, podem apresentar um beta médio (a 5 anos) elevado, ou seja, terem grande movimentos de preço em relação ao mercado em geral, e amplificarem simultaneamente o valor investido, ou não (também vale para o reverso). Lynch entende que a duplicação do dinheiro será mais rápida com Small Caps. Eu sou da opinião que sim, mas que poderá ser mais arriscado. AS 6 CATEGORIAS DAS AÇÕES (P.111) As ações têm papeis diferentes num portefólio, e só conseguimos fazer uma distribuição com critério se classificarmos primeiramente as ações e compreendermos que vantagem / papel irão desempenhar nesse portefólio. Costumo equiparar as ações a tacos de golfe, os quais preconizam funções diferentes em cada buraco. Ninguém pensaria em fazer uma saída com um putter e não seria muito conveniente sacar a bola do bunker de areia com um driver, mas sobre isso vou escrever um artigo dedicado que fará a ponte entre o meu desporto favorito, que é o golfe (e me parece que também é o de Peter Lynch), e o mercado acionista. Estas são as categorias que Peter Lynch usa para classificar as stocks (uma stock pode pertencer a várias categorias em simultâneo) : 01 – SLOW GROWERS 02 – STALWARTS 03 – FAST GROWERS 04 – CYCLICALS 05 – ASSET PLAYS 06 – TURNAROUNDS Vamos começar então pelas… 01 – SLOW GROWERS O crescimento de 1 empresa é medido contra o crescimento da economia. Slow growers crescem em linha com o GNP nacional. GNP representa o Crescimento (Growth Rate) de países. Para comparação, é considerado um crescimento rápido entre os 20 a 30% ao ano, para se considerar uma ação como sendo uma Fast Grower. Outro sinal típico de Slow Grower é o DY (dividend yield) elevado (generoso e constante). Peter Lynch defende a teoria que estas empresas distribuem estes dividendos porque lhes falta criatividade em aplicar o dinheiro noutra coisa, como por exemplo aquisições. Isto não significa que seja errado distribuírem dividendos, pelo contrário, pode para essas empresas em particular, ser até a melhor forma e mais equilibrada na sua gestão. COMENTÁRIO PESSOAL: Os dividend haters agarram-se àquelas frases e descontextualizam-nas. Distorcem muitas vezes as palavras de Peter Lynch no que concerne os dividendos. Eles não sabem que o fundo Magellan tem uma grande parte de ativos alocados em empresas pagadoras de dividendos. Ou não leram o livro até ao fim, ou não estudaram suficientemente o método do autor, ou é-lhes conveniente fazer interpretações erradas. Cada ação tem uma função num portefólio ativo e não se pode confundir alhos com bugalhos, nem querer ter um portefólio só de alhos. Sobre isso farei um artigo exclusivo dedicado ao “MITOS sobre DIVIDENDOS” e num capítulo que o Peter Lynch reservou neste licro para esse efeito. 02 – STALWARTS Coca Cola, Procter & Gamble; Bristol Myers; Colgate; MMM; Kellog, têm normalmente um EPS de 10 a 12% (crescimento anual) e trepam mais rápido que as Slow Growers. Para Lynch, são ações para obter 50% de retorno em 1 ou 2 anos e vender pois não se vai espremer dessas stocks muito mais. Depois comprar outras Stalwarts subvalorizadas para obter outros 30 a 50% e repetir o processo. Num portefólio de proteção do capital, mais conservador, ele entende que são ações que se devem manter com o propósito de se aguentarem bem durante recessões, logo vão ajudar muito no equilibro do bolo e em preservar grande parte do capital investido. 03 – FAST GROWERS - Crescem mínimo 20% a 25% ou mesmo 30% ao ano, são empresas novas, agressivas e pequenas. - Negócios / setores com lento crescimento podem na mesma ter empresas que crescem mais rápido que o seu setor / indústria. - São empresas com muito risco e Wall Street penaliza com facilidade devido à espectativa não se cumprir, e quando crescem devagar normalmente a cotação cai a pique. Recentemente (2022) posso acrescentar que quando é dada uma previsão de crescimento e ela não é cumprida, ou mesmo que o seja não ser ultrapassada, a cotação destas empresas cai em bolsa. São empresas que o Peter Lynch recomenda deter em menos de 10% do portefólio, mas vamos ver isso na PARTE 3, na distribuição do portefólio. As pessoas têm ideia errada, que o Peter Lynch obteve grandes retornos por estar super-investido nestas empresas, mas a verdade não é essa, como ele próprio justifica na parte final deste livro. - Olhar para as empresas que tenham bons Balance Sheets e que façam lucros substanciais. - Ver QUANDO vão parar de crescer e QUANTO estavam dispostos a pagar (dívida, etc) pelo crescimento. 04 – CYCLICALS Uma empresa cíclica é uma empresa cujas vendas e lucros sobem e descem regularmente e até previsivelmente. É um negócio que expande e contrai e volta a fazer o mesmo, repetidamente. Exemplos de indústrias cíclicas: - Automóvel - Companhias aéreas - Pneus - Aço e materiais - Indústrias químicas - Defesa (mais porque dependem das políticas e orçamentos de estado) Saindo de uma recessão para uma economia vigorosa, as cíclicas florescem, e as cotações tendem a subir mais que as das Stalwarts. Quando a economia retoma há mais consumo, as pessoas compram carros e fazem viagens, há mais procura de materiais para a construção como o aço, e de produtos químicos para o fabrico dos mais variados produtos consumíveis. Existe o risco de perderes 50% do capital se compras cíclicas no momento errado do ciclo e poderá demorar anos a recuperarem. O Timming é tudo nas cíclicas e tem de se detetar sinais iniciais de que aquele negócio está a cair ou sinais de que irá reatar. 05 – TURNAROUNDS - Empresas em via de falência (o chamado formulário Chapter 11 nos Estados Unidos) normalmente por má gestão. Tipos de Turnarounds identificadas com humor por Peter Lynch: a) Bail-us-out-or-else Tipo Chrysler ou Lockheed, que dependem da garantia de empréstimo do governo. Normalmente são grandes empresas que não existe interesse do Estado que colapsem. b) Who-would-have-thunk-it Tipo C. Edison… quem poderia crer que irias perder tanto dinheiro a investir nesta Utility, e depois inverteu. De $10 USD passou a $3 USD em 1974, e de $3 USD passou a $52 USD em 1987 (13 anos depois). c) Little-problem-we-didn´t-antecipate Tipo Three Mile Island em que uma tragedia menor foi percebida como sendo pior do que realmente era e na menor tragédia encontrava-se a oportunidade de compra. d) Restructuring-to-maximize-shareholder-values Tipo Penn Central. Libertou-se de certas subsidiárias que não deviam ter comprado anteriormente. Essas aquisições anteriormente aplaudidas eram chamadas diversificação. Peter Lynch chama “diworsesification”. Já se percebeu que Lynch, embora muito sério, tem um grande sentido de humor. Comparo atualmente a AT&T a uma destas empresas que erram nas aquisições e depois vêem-se forçadas a desprender-se daquela unidade de negócio, e até a vende-la por menos a que a compraram. 06 – THE ASSET PLAY É quando a empresa está sentada em algo com valor, mas que Wall street não conhece (ou não quantifica). Pode ser cash, pode ser Real Estate. Exemplo 1: Empresa de Caminhos de Ferro tem assets como os direitos de exploração do oil e gás naquela região onde passam as linhas; direitos sobre exploração de minerais e madeira. Nos Estados Unidos as companhias de caminhos de ferro são donas do terreno onde constroem as linhas, (P.126) Exemplo 2: Telecomunicações podem ter earnings fracos e bastante dívida, mas detém as infraestruturas. Cada subscritor do cabo vale X para a franquia. (Milhões de subscritores usam a mesma rede, o que multiplica o valor do asset. Neste exemplo concreto, chamo atenção para que hoje em dia as telecomunicações funcionarem de uma forma um pouco diferente. Muitas vezes a infraestrutura pertence a um REIT como a American Tower, que depois a aluga à Verizon ou à AT&T. Já não existe aquela questão de não se apanhar a rede de A ou B porque não há uma antena da A ou da B nas proximidades. (P. 127) HIGHFLYERS TO SLOW RIDERS Uma empresa não se mantém para sempre na mesma categoria. Ela pode por exemplo ser uma FAST GROWER e passar a CICLICA por ser um setor com essa caraterização ou que se tornou como tal, e a uma TURNAROUND quando deixou de crescer… e pode novamente passar a cíclica se recuperar de um período de restruturação eficiente. Primeiro tens de saber o que procuras. Procuras crescimento lento, rápido, proteção à recessão, uma turnaround, um bounce cíclico ou assets? Não se podem tratar as ações de forma igual. Colocar as ações em categorias é a 1ª coisa que tens de fazer para saber que tipo de história de investimento estará ligada a cada uma delas e saber se essa história se vai concretizar. 1º Classificar as stocks 2º Construir a história (implica entender o negócio) ATRIBUTOS FAVORAVEIS DA PERFECT STOCK (P.130) 01 – Soar chata ou melhor ainda, ridícula. 02 – Fazer ou produzir algo chato. Se uma empresa com ganhos terríveis e um bom balanço também faz coisas chatas, dá-te imenso tempo para comprares a desconto e venderes quando se tornar trendy (uma ação da moda) e overpriced. 03 – Fazer algo desagradável (cemitérios, recolha de lixo…). 04 – Spinoff de uma unidade de negócio que seja melhor estar fora da stock. 05 – As instalações não são XPTO e os analistas não a seguem. 06 – Os rumores à sua volta: está envolvida com lixo tóxico ou com a mafia (brincadeira do Lynch, mas perceberam a ideia). 07 – Há algo deprimente acerca dela. 08 – É uma indústria sem crescimento. 09 – Tem um nicho – líder de mercado, sem concorrência. 10 – As pessoas têm de a continuar a comprar / usar os seus produtos – sticky company. 11 – Que use tecnologia – em vez de investir no produtor dos scanners, quais são os supermercados que os usam? 12 – Insiders BUY – No geral os insiders são net sellers. Eles normalmente vendem 2,3 ações por cada 1 que compram. Executivos com salários mais baixos tipo 45 mil dólares/ano comprarem 10K de ações é mais significativo que o presidente (que ganha mais) comprar. Presidente compra 5k e o vice compra 1k – é mais significativo o vice comprar 1k. Isto serve para ilustrar que devemos perceber qual é a posição da pessoa que comprou, na empresa, e que quantidade comprou. Consegues saber isso porque as empresas são obrigadas a declarar no Form 4 ao SEC. RAZÕES PARA “INSIDER SELLS”: a) Precisam de dinheiro para projetos pessoais ou pagamento de divida pessoal. b) Podem ter decidido diversificar noutras stocks. (P.144) RAZÕES PARA “INSIDER BUYS”: a) Acham que o preço está undervalued e que irá subir futuramente. Aqui se compreende, que razões para vender há muitas, ainda há o facto de muitas empresas pagarem bónus aos funcionários sob a forma de ações, e isso apresentando-se como um extra por vezes é transformado em cash pelos próprios que as recebem. Contudo, razões para comprarem a empresa, à partida, só há uma, e é bom sinal. 13 – Empresa faz BUYBACKS Quando a empresa compra de volta as suas próprias ações, o número de ações (outstanding shares) diminui no mercado, logo o EPS sobe. Se a empresa compra de volta metade das suas ações e no geral os earnings se mantém os mesmos… o EPS vai duplicar. Alternativas aos buybacks: 01 – Aumentar o dividendo 02 – Desenvolver novos produtos 03 – Começar novas operações 04 – Fazer aquisições O Processo oposto aos BUYBACKS é a emissão de novas ações, que nos Estados Unidos se chama Diluição, e em Portugal conhecemos como a operação corporativa de Aumento de Capital. AÇÕES A EVITAR (P149-151) “Se eu pudesse evitar uma stock, seria a hottest stock na indústria mais hot do momento.” As ações hot podem subir imenso, mas suportam-se em ar fino. Se não fores esperto em vender hotstocks (e o facto de as teres comprado, já é um sinal de que não serás esperto), rapidamente terás os teus lucros transformarem-se em perdas. Porque quando caírem não vão cair devagar, nem parar no preço a que as compraste. “If you had to live off the profits from investing in the hottest stocks in each successive hot industry, soo you’d be on welfare.” Não existe P/E ratio em ações que não tem earnings ainda. Se os prospetos para o futuro são assim tão bons, porque não esperar até mais tarde, quando a empresa tiver track record? Espera pelos Earnings! Podes na mesma ter 10 bags em empresas com Earnings e não apenas empresas que os prometem. (P. 159) BEWARE THE MIDDLEMAN Cuidado com empresas que dependem de poucos clientes. BOOK VALUE ou NET ECONOMIC WORTH (item tangível) BV = All assets – Divida Existe ainda um outro tipo de valor, que é a capacidade de gerar receita. (P.168) P/E RATIO, pode em data providers (na altura jornais) ser anormalmente alto porque a empresa declarou algumas perdas de longo prazo contra os ganhos de curto prazo correntes, penalizando essas earnings no global. P/E ratio é o número de anos que levará à empresa a ganhar de volta a quantidade do investimento inicial, assumindo que os ganhos serão constantes. PER normal para uma utility seria entre 7-9; para uma stalward entre 10 a 14 e para uma fast grower entre 14 a 20 (em 1989). COMENTÁRIO PESSOAL Acho necessário para além das referências setoriais, ver o PER normal a que determinada ação costuma transacionar ao longo de vários anos para se perceber se, à data, o PER está baixo ou não e de seguida procurar saber os motivos. Por exemplo não se pode analisar um banco isolamente e tirar ilações sobre o PER ser baixo, sem perceber o PER normal do setor, o PER normal daquele banco em questão e qual a valorização normal (média) que o mercado tem transacionado aquela ação. Apenas um PER baixo não significa que seja algo positivo e muito menos uma oportunidade. O Estudo do PER é relativo, e apenas uma métrica componente de um estudo mais alargado. “Interest rates have a large effect in the prevailing P/E ratios.” (P. 172) Os investidores pagam mais pelas ações quando os interest rates estão baixos e as obrigações estão menos atrativas. TAXAS JURO BAIXAS ------» PER ELEVADO PREVER OS FUTURE EARNINGS (P. 173) Ações baixam mesmo que os earnings sejam altos porque analistas profissionais e os seus clientes institucionais esperavam que fossem ganhos + altos. Ações sobem mesmo que os earnings sejam pobres porque esperavam que fossem piores ainda. São anomalias de curto prazo, na minha opinião, um pouco paradoxais e manhosas, mas naturais no mercado. Há relações entre as empresas, Estados e instituições de rating com interesses pouco alinhados com o investidor comum. Se queres prever os earnings podes: 01 – Descobrir como a empresa pretende aumentar os earnings. 02 – Podes verificar periodicamente se isso está a acontecer. COMO A EMPRESA PODE AUMENTAR OS EARNINGS 01 – Reduzir custos 02 – Aumentar preços 03 – Expandir para novos mercados 04 – Vender mais dos seus produtos nos velhos mercados 05 – Reestruturar, fechar ou libertar-se de uma unidade operacional perdedora. EARNINGS é o que a empresa ganha durante o ano deduzindo os impostos e despesas. (P.175). Como cada tipo de empresa (de acordo com as categorias que já identificamos) obtém os earnings: _ ASSET PLAY é a unica que… Podes sentar-te e esperar pelo valor ser reconhecido por outros (como já falamos - hidden assets). Nos restantes tipos de stocks algo dinâmico tem de acontecer para os earnings se obterem, mas no caso da Asset Play eles podem já lá estar. Porque é que estou interessado nesta ação? O que tem de acontecer para a empresa ter sucesso? Que ratoeiras/obstáculos estão no seu caminho? _ SLOW GOWER onde se está investido, provavelmente, pelo dividendo: Tem aumentado os earnings todos os anos, nos últimos 10 anos? Oferece um DY atrativo, nunca reduziu ou suspendeu o dividendo em bons e maus tempos incluindo algumas recessões? Lançou um novo produto o que pode dar um boost ao Growth rate? _ CYCLICAL Verificar condições do negócio (setor) inventários e preço dos produtos. Após um período de poucas vendas tipo 3 anos, é suposto o setor dar a volta. Verificamos procura, após período de fecho de fábricas e despedimentos? _ ASSET PLAY Temos de segmentar o negócio e ver quanto valem as partes. Pode-se constatar que há partes do negócio que tens de borla (serão os tais hidden assets). Tem lucros estáveis? Pouca divida? _ TURNAROUND Como segue o plano de reestruturação? Saltou fora, alguma má unidade de negócio? Novos projetos? Reduziram despesas? _STALWART Qual o P/E ratio? Aconteceu algum fator recente que permitiu mover o negócio? _FAST GROWER Por quanto mais tempo poderá continuar a crescer? Encontrou um nicho e tem muito mais para galgar nesse nicho antes de saturar o mercado? HISTÓRIAS CURIOSAS DE ALGUMAS EMPRESAS Peter Lynch conta histórias deliciosas de várias empresas onde investiu e o que o moveu a apostar nelas, vou dar exemplos, mas terás de ler o livro pois está repleto destas experiências pessoais enriquecedoras… A LA QUINTA, é uma rede de hotéis com clara subavaliação e bons prospetos para futuro, cujo alojamento estranhamente ficava a -30% que os Holliday Inn, para usufruto de uma qualidade idêntica. Eles procuraram construir os hotéis perto de cadeias de restaurante porque perceberam que os restaurantes eram uma das razões de maior reclamação dos clientes e oneravam as estadias. BILDNER’S é uma loja de comida cujo investimento nela foi um erro. Sabemos que clonar um negócio (repetir algo que tem sucesso), pode ser rentável neste tipo e indústria, mas falhou aqui um dado fundamental, saber se o modelo de negócio funciona noutras regiões. Para isso, a empresa é que tem de provar que a clonagem noutro sítio (por exemplo) funciona e se há gerentes competentes para tomar conta dessas lojas. “Nunca é tarde demais para não investir numa empresa que não deu provas ainda.” (P.194) “Não é surpreendente que tantos anual reports vão parar ao caixote do lixo.” Temos de os ler com atenção e o Balance Sheet (balanço) consolidado. CURRENT ASSETS - cash - cash items - marketable securities Estes aspetos irão revelar-nos se a empresa tem um excelente Balance Sheet: Consultar a overhall cash position e depois comparar com o ano anterior. A Long therm debt está a reduzir? O cash aumenta e a divida diminui? LONG TERM DEBT – CASH = NET CASH POSITION O cash excede a dívida? Só isso é sinal que a empresa não vai falir. Existe também a SHORT TERM DEBT. Peter Lynch ignora totalmente a short term debt. Simplesmente assume que outros assets da empresa (tipo inventário) são suficientemente valiosos para cobrir a short term debt. Quando a long term debt excede o cash, e o cash vai diminuindo ano após ano, a empresa está fraca financeiramente. No 10 Year Financial summary vemos o número das shares outstanding, e se esse número tem vindo a reduzir, tal será positivo. CASH + CASH ASSETS / NUMBER OF SHARES = NET CASH PER SHARE Peter Lynch não quer que se ande atrás do ganso selvagem percorrendo labirintos nas contas. Mas há números que são importantes e simples de obter nos relatórios. Na PARTE 2.B vamos ver quais são! Na PARTE 2.B deste livro vamos aprender a consultar as métricas principais para compreender a situação financeira da empresa, saber elaborar uma checklist final de situações a observar consoante cada Ação que já previamente aprendemos a classificar... e conhecer alguns conselhos de Lynch para a escolha de Ações! … se gostaste do conteúdo, vai seguindo esta série, pois no final, vais poder baixar o eBook completo do Resumo Comentado do ONE UP ON WALL STREET! (continua!..)

INTRODUÇÃO Nada mais motivador para começar o ano do que uma opinião sincera sobre os livros a ler em 2022, para quem quer começar a investir… e não só! Conhecer os métodos de um dos maiores investidores do nosso tempo, Peter Lynch, é uma honra que não podemos ignorar. Neste “Resumo Comentado”, que funciona como uma espécie de curso de análise fundamental, vou-te ajudar a navegar neste livro, cuja tradução não consegui encontrar para português. Desta forma, vais ficar aqui com um resumo de todo o livro e com os meus cometários pessoais sobre ele. Tirei apontamentos de tudo o que era pertinente e vou-te entregar este Resumo Comentado, em português, para que te possas sentir mais próximo deste autor, que tantos falam, e que possas compreender melhor a mensagem de um dos maiores gestores de todos os tempos, que consistentemente bateu o mercado com um portefólio de ações bem equilibrado (diversificação e risco). Poderás depois aprofundar o teu estudo, caso entendas, lendo o livro na integra, e vais ter acesso no final, ao download de um eBook com todo o conteúdo compactado. PORQUÊ ESTE LIVRO? Porque é uma referência internacional que apresenta a experiência, pessoal do gestor de um fundo de investimento (Magellan) que trabalhou para uma instituição (Fidelity), e que tem a experiência concreta, real, do mercado ao longo de muitos anos, e te está a fazer chegar de uma forma transparente esta informação. O Peter Lynch deixou o fundo Magellan em 1990 e deixou-te este legado em que podes perceber como é que ele teve sucesso para obter os retornos conhecidos (e auditados) desse fundo, enquanto ele o geriu. A primeira edição é de 1989, já teve revisões claro, sendo a que vou comentar a de 2000 (que ele chama The millennium Edition) e ainda se mantém atual. O conteúdo mantém-se intemporal nas questões conceptuais e de princípios de investimento, e aplicáveis pelos investidores de todo o mundo. O AUTOR PETER LYNCH Peter Lynch nasceu em 19 de janeiro de 1944, em Newton, Massachusetts, nos Estados Unidos. Foi gestor do Magellan Fund, na Fidelity Investments entre 1977 e 1990, onde teve uma média de retorno anual de 29,2%, consistentemente mais do que o dobro do índice S&P 500 do mercado de ações, tornando-o o fundo mútuo de melhor desempenho no mundo. Durante seu mandato de 13 anos, os ativos sob gestão aumentaram de $ 18 milhões USD para $ 14 biliões USD. O QUE SÃO FUNDOS MÚTUOS? “Fundos mútuos oferecem oportunidades para diversos investidores, que compartilham objetivos de investimento semelhantes, de associarem seu dinheiro e tê-lo investido e gerido por gestores de investimento profissionais. Um fundo pode estar investido em ações, títulos e instrumentos financeiros com alta liquidez. Os gestores de carteira selecionam e administram os ativos nos quais o fundo esteja posicionado, e os investidores partilham dos rendimentos, despesas, e de qualquer ganho ou perda que o fundo incorra nesses investimentos, na proporção das suas cotas.” COMO ESTÁ ORGANIZADO O LIVRO O livro está dividido em três partes. A primeira, PREPARING TO INVEST _ "Preparar para investir", trata de como te avaliares como um "stockpicker", como medir a competição (gestores de carteiras, investidores institucionais e outros especialistas de Wall Street), como avaliar se as ações são mais arriscadas do que as obrigações, como examinar as tuas necessidades financeiras e como desenvolver uma rotina de recolha de stocks bem-sucedida. A segunda, PICKING WINNERS _ “Escolher vencedoras”, é sobre como encontrar as mais promissoras oportunidades, o que procurar numa empresa e o que evitar, como usar a informação dada pelos brokers, pelos anual reports e outros recursos para maior vantagem, e o que fazer com as mais variadas métricas (P/E ratio, Book Value, Cash Flow…) A Terceira, THE LONG-TERM VIEW _ “A Visão de Longo Prazo”, é sobre como construir um portefólio, como seguir informações das empresas que tens interesse, quando comprar e quando vender uma stock, a tolice das opções e dos futuros e algumas observações sobre Wall Street e os mercados financeiros. PARTE 1 – PREPARING TO INVEST Nesta parte do PREPARAR PARA INVESTIR, o autor faz uma abordagem sobre alguns aspetos a ter em atenção e algumas métricas importantes que às vezes são erradamente interpretadas. Por exemplo: BUYBACKS – Os buybacks consistem na empresa reduzir o número de ações no mercado, e que isso é um fator positivo porque vai aumentar os Earnings per share (EPS) ganho por ação. Como? Porque os ganhos das empresas são reportados e esse número terá de ser dividido por menos ações que existem no mercado. Logo, quem tem ações ficará com essas ações valorizadas, pois para cada ação isso representará um ganho maior. Os shareholders não vão recolher este efeito no imediato, como acontece quando recebem dividendos, mas vão recolher depois quando venderem as suas ações. Digamos que é um benefício que se revelará a longo prazo. (P.19) Até aqui todos os analistas aplaudem quando as empresas fazem buybacks, pois é isso que representa para os acionistas: 01 - Um sinal de que a empresa acredita que vale mais do que está a cotar. 02 - Um sinal de que a administração tem em conta os interesses dos acionistas, em lhes valorizar as suas ações. _ COMENTÁRIO SOBRE O EPS (OPINIÃO PESSOAL) O EPS (Earnigs per share) que todos aplaudem nos relatórios de contas e nos highlights dos press releases : 01 – Um aumento do EPS valoriza o custo a que se adquiriu as ações pela simples formula matemática de redução do denominador. 02 – Um aumento do EPS quando interpretado isoladamente, pode levar a uma falsa noção que aumentaram os ganhos reais da empresa (com mais vendas ou melhoria das margens) e isso pode não corresponder à realidade. A empresa simplesmente pode estar com ganhos flat e como comprou de volta ações, apresentar um EPS em linha com o que seria suposto ser o ganho para aquele ano, sem na realidade ganhar nada! Vou explicar em detalhe: As empresas fazem a sua própria projeção de EPS para os anos futuros, e são obrigadas a mostrar e traçar os planos de recompra de ações (que terão de ser aprovados em assembleia e depois podem ser ou não executados). Caso corram mal os ganhos, a administração, num truque de maquilhagem, pode comprar ações e apresentar um EPS de acordo com o espectável. Será importante entrarmos em consideração com outras métricas e não ficar tão vidrados no EPS como um número mágico em si, pois muitas vezes é uma estratégia de velatura da própria administração. Para ajudar a perceber isso, nada como comparar os ganhos ano após ano, retirando os buybacks, ou por exemplo entrando em consideração com outras métricas que veremos mais à frente. FUNDOS O autor explica que os fundos são uma excelente invenção para pessoas que tem pouco tempo, e que não tem paciência para investigar ações e que procuram automaticamente estar diversificados num mercado. (P.32) BACKGROUND DO INVESTIDOR É preciso ter background em finanças para saber escolher as melhores ações? Vou deixar as próprias palavras de um dos maiores analistas e investidores do mundo (Peter Lynch, claro), falarem por si. “Evitei ciências, matemática e contabilidade ... todos os preparativos normais para os negócios. Eu estava no lado artístico da escola e, junto com a história usual, psicologia e ciência política, também estudei metafísica, epistemologia, lógica, religião e a filosofia dos Antigos gregos.” (P.49) “Olhando para trás agora, é óbvio que estudar história e filosofia foi uma preparação muito importante para o mercado de ações, em vez de, diria eu, estudar estatística.” “Investir em ações é uma arte, e não uma ciência, e pessoas que são treinadas para rigidamente quantificar tudo têm uma grande desvantagem…”. _COMENTÁRIO SOBRE O BACKGROUND DO INVESTIDOR (OPINIÃO PESSOAL) Peter Lynch não quer dizer que para investir em ações é necessário um feeling como se de apostas se tratasse… e sobre esse feeling (que é bem perigoso) iremos falar mais tarde. Ele apenas quer com isso dizer, que não interessa uma formação acadêmica em finanças para saber corretamente avaliar ações. Naturalmente as pessoas terão de aprender as bases, ou não existiria este livro. O que ele quer dizer… é que existem componentes e disciplinas na vida, bem mais importantes que a analise de métricas e gráficos, para se compreender o mercado e a estratégia de uma empresa. Uma empresa no papel pode estar a dizer uma coisa (nos seus números) mas haver toda uma condicionante e contexto que não vai fazer refletir esses números no mercado, e esses são os aspetos que temos também que ponderar… ou até mesmo ponderar em primeiro lugar, antes de perder tempo a analisar os números de uma empresa! DESVANTAGENS DOS FUNDOS (P.60) 01 – Fund managers compram a stock quando ela é popular e o CEO sai nas revistas. Compram quando já uma data de institucionais e analistas atirarem os price targets para cima. 02 – Por outro lado, poucos analistas cobrem ações pequenas (com pouca capitalização bolsista). As chamadas Small Caps. 03 – Alguns institucionais não permitem compra de ações de empresas que tenha Unions (sindicatos de trabalhadores). Outros, não investem em indústrias com pouco crescimento, de certos setores, como Utilities (eletricidade, oil, aço…). Alguns não podem comprar empresas começadas por R, ou talvez só possam ser adquiridas em meses com o R no seu nome (aqui o autor faz uma alusão em tom de piada ao consumo de ostras). A desvantagem mais clara que Lynch assinala para os fundos, é que eles têm chefias que limitam ao gestor investir no número de ações. Lynch menciona que há fundos que só investem em 90 ou 100 empresas, e que à data existiriam 10 mil cotadas. Quer ele assinalar que há muitas mais oportunidades que não passam no radar nos fundos. Imagina que geres um fundo de 1B (1 bilião de dinheiro de investidores no bolo total). Por exemplo, um fundo de pensões, e para que não tenhas performance divergente de outros fundos similares da mesma casa (senão depois vem bater-te à porta a perguntar porque aquele gerou retorno, e o outro que é igual não gerou), ou seja tem performance divergente. Lynch explica aqui que os gestores são pressionados para não terem performances divergentes (ver P.63). Então, para corrigir este aspeto, és obrigado a seguir uma lista pré aprovada de 40 ações, e no máximo ter 5% do capital alocado a cada uma. Ora, ter uma chefia a controlar o número de ações e quantidade onde podes investir (muita gente vende esta ideia, para replicar a estratégia destes fundos e isso já esta mais que provado que não bate o mercado) isso vai condicionar imenso esse fundo de 1B, porque… - Tens de comprar até 20 stocks com 50M alocado em cada uma. Nesse caso terias de procurar das listas que o chefe te deu, as empresas onde 25M representem menos de 10% das outstanding shares. Imensas oportunidades ficam de fora. Um privado como tu ou eu, não tem limite de stocks e pode comprar a $19 USD o que vendeu a $11 USD, o que para um profissional seria registado e recriminado. Esta é a liberdade do investidor particular, e uma clara vantagem em relação às obrigatoriedades e interesses subjacentes ao objetivo final de entregar performances dos fundos. BONDS (OBRIGAÇÕES) (P.68) US Treasury bonds com maturidade a 10 anos, são as chamadas T-bonds, é uma excelente forma de jogar com os interest rates (taxas de juro) porque as Obrigações não são “callables” ou pelo menos não o são até 5 anos antes da maturidade. As Bonds são um terreno mais estável e os devedores (quem emitiu a divida para o mercado, quem emitiu as obrigações) compram-nas de volta no momento que acham vantajoso, por exemplo caso os Interesst rate (taxas de juro) caiam. As obrigações corporativas podem estar sujeitas a isso, mas as T-bonds não. Imagem: Taxas de Juro e inflação 10Y US Treasury Yields in Guide to the markets 2021 da JP Morgan Ilustração de obrigação do Tesouro 10Y, cujo Principal vale 5000 USD e 4 cupões de 200 USD, destacáveis a receber em Fevereiro e Agosto de cada ano. A obrigação teria sido emitida em Agosto de 1976 e atingiria maturidade em Agosto de 1986. Data em que o portador receberia de volta o Principal. Para usufruir da baixa das taxas de juro, é melhor investir em T-bons (obrigações emitidas pelo Estado) do que em coorporate bonds e municipal bonds. Neste capítulo o autor menciona as vantagens do retorno do investimento em stocks Vs bonds, mas evidencia que investir em stocks tem à partida maior risco. BLUE CHIPS (P.72) O termo blue chips deriva dos jogos de casino, em que as fichas azuis possuem valores maiores do que as demais. Dessa maneira, o nome blue chip é dado às empresas que possuem altos volumes de negociação. Geralmente, são grandes empresas, consolidadas e estabelecidas no mercado. Logo, as aplicações nesses ativos são consideradas como investimentos de primeira linha, pelos especialistas em investimentos. O autor advoga que as Blue Chips não são milagre de segurança. 01 – Uma empresa grande pode tornar-se pequena. 02 – Compra a ação certa ao preço errado, na altura errada, e irás sofrer perdas grandes. 03 – Compra ações erradas na altura certa e o problema vai ser o mesmo. Moral da história: O preço importa e para um investidor em valor importa e muito… mas isso já nos levaria para livros do Benjamim Graham que introduz o conceito de margem de segurança. Exemplo: 1972-74 Bristol Myers caiu de $9 USD para $4 USD devido a assuntos conservadores. McDonalds foi dos $15 USD aos $4 USD. O QUE SE DEVE FAZER ANTES DE COMPRAR AÇÕES (P.78) 01 – Antes de comprar ações, o autor claramente recomenda que se compre um imóvel, uma casa para morar. Comentário pessoal: Ou um imóvel para investimento. O mercado de ações deve ser usado para investir quando já se tem outros ativos garantidos, e um certo suporte financeiro. O dinheiro investido em ações não pode ser dinheiro que necessites no curto e no médio prazo. Ele critica as pessoas por passarem meses a escolher as suas casas, e contratarem peritos para o efeito para avaliarem as condições do imóvel e sua possível recuperação. Obviamente para quantificarem gastos necessários nesse investimento e pior ainda demorarem bastante tempo a escolher um micro-ondas, a comparar características com os restantes existentes no mercado e em contrapartida, com uma empresa onde vão comprar ações, não dedicarem tempo algum no estudo e investigação necessários. 02 – Vou precisar desse dinheiro? “Only invest what you could afford to lose, without that loss having any effect on your daily life in the foreseeable future.” O conselho é de que podes investir em ações apenas se não vais necessitar desse dinheiro num futuro previsível, e sobretudo se está assimilado que és capaz de o perder. As perdas só se efetivam aquando da venda dos ativos, mas acontece que há ativos, neste caso ações, que podem nunca mais retomar os valores do investimento inicial, e pior ainda, serem remetidos para mercados não regulados (Over The Counter) pela sua baixa liquidez, onde a qualquer momento, podem ter variações fortes na cotação, e a qualquer momento pode um maioritário fazer uma OPA e retirar a empresa da bolsa, oferecendo-te muito pouco pelas ações que tens. 03 – Tenho as qualidades necessárias para o sucesso? CHECKLIST DAS QUALIDADES DO INVESTIDOR EM AÇÕES - Paciência - Auto confiança - Senso comum (noção) - Tolerância à dor - Open Mind - Desapego - Persistência - Humildade - Flexibilidade - Vontade de estudar (fazer investigação independente) - Capacidade para admitir erros - Habilidade para ignorar o pânico geral Grande lição Peter Lynch nos dá e já estou neste momento a assinalar quais os atributos que tenho pessoalmente que trabalhar / desenvolver! “Things insise humans make them terrible stock market timers.” Peter Lynch Devemos disciplinar-nos a ignorar os nossos “Gut feelings” em vez de confiar neles. Coisas como “tenho a sensação de que esta stock vai subir”, ou “tenho um feeling que errei na altura que comprei isto, vou vender e comprar outra vez mais tarde.” - Devem ser pensamentos repudiados antes que atuemos com base neles. RESUMO DA PARTE 1 (P.90) 01 – Não sobre estimar a habilidade e sabedoria dos profissionais. 02 – Tirar partido do que já sabes. 03 – Procura oportunidades que ainda não foram descobertas e certificadas por Wall Street (analistas, institucionais). 04 – Investe num imóvel, antes de investir no mercado de valores mobiliários em ações. 05 – Investe em empresas e não no stock market. 06 – Ignora flutuações de curto prazo. 07 – Grandes ganhos podem ser feitos com ações comuns, assim como grandes perdas. 08 – Prever a economia é fútil, assim como prever a direção do mercado no curto prazo. 09 – Os retornos de longo prazo das stocks são mais fáceis de prever do que os de longo prazo das bonds. 10 – Ações não é para todos, nem para todas as fases da vida de uma pessoa. 11 – Ter um edge irá ajudar-te a fazer dinheiro com as ações. Na PARTE 2 deste artigo desenvolveremos os comentários sobre o que é o Edge profissional, que tipos de ações existem de acordo com as suas caraterísticas. Não se podem tratar as ações de forma igual. Colocar as ações em categorias é a 1ª coisa que tens de fazer para saber que tipo de história de investimento estará ligada a cada uma delas e saber se essa história se vai concretizar. (...continua)