REITs Self Storage
- one more stock
- 15 de jan. de 2023
- 6 min de leitura
Atualizado: 11 de mai. de 2024
ANALISE SETORIAL
Os REITs de Self Storage tiveram desde início de 2022 quedas mais acentuadas que os demais setores.
Eles tinham esticado muito os seus múltiplos devido à demanda em 2021, resultante do problema do shortage na logística.
A falta de produtos em stock devido à pandemia exigiu mais dos REITs industriais e dos REITs de Self Storage, grandes contribuidores no armazenamento de produtos para o comércio.
Com ajuda da Hoya Capital no fornecimento dos dados setoriais, constatou-se que:
A demanda de armazenamento está intimamente correlacionada com o volume de negócios do mercado imobiliário - especificamente as vendas de casas e o volume de negócios de arrendamentos - e o aumento das taxas de hipoteca teve um efeito de "bloqueio" entre os proprietários existentes, ao mesmo tempo em que precificou novas formações.
As tendências para casas menores e mercados urbanos de alta densidade inverteram-se durante a pandemia, à medida que as famílias buscavam espaço adicional e mais comodidades em casa no novo ambiente de trabalho "híbrido", mas problemas de acessibilidade e rendas residenciais crescentes começaram novamente a moderar parte dessa demanda.
Dito isto, a magnitude da recente liquidação vai muito além de qualquer cenário razoável de moderação de demanda de curto prazo, já que a demanda de armazenamento é bastante "sticky", com quase metade dos locatários a permanecer por mais de dois anos e cerca de um quarto dos locatários a permanecer por pelo menos uma década.
Esta situação pediu especial atenção, pelo que dos principais REITs do setor na lista da Hoya Capital acima, filtrei os seguintes REITs para uma lista de observação:
PUBLIC STORAGE (PSA)
EXTRA SPACE STORAGE (EXR)
LIFE STORAGE (LSI)
CUBESMART (CUBE)
NATIONAL STORAGE (NSA)
Desses, num estudo preliminar eliminei o NSA e o CUBE. O NSA embora apresentasse uma margem elevada de Net Operating income com base no mesmo número de lojas, tem um market cap ainda mais pequeno que o NSA e não entendi que fosse um forte candidato a uma posição inicial por ser correlacionado com os restantes do setor. Quero com isto dizer, que numa carteira com por exemplo 10 REITs e só um de storage, não colocaria um segundo porque na realidade não estaria a diversificar. O NSA não seria para mim a primeira escolha.
O CUBE… em todas as métricas revelou-se mais instável e o que procuro é um REIT com boa relação retorno/risco. Não me interessa um REIT com extraordinário potencial com subidas e descidas abruptas na cotação, se isso me agravar o risco.
Restaram-me os que considerei os melhores à data, o PSA, EXR e LSI, embora na modificação das circunstâncias atuais possa reconsiderar algum dos eliminados.
Foram elaboradas então as seguintes análises que vão ser republicadas neste blog, no primeiro semestre de 2023, fica atento :
PSA: PUBLIC STORAGE, arrumos precisam-se
LSI: LIFE STORAGE e o setor do self storage
EXR: EXTRA SPACE STORAGE, crescimento à vista
ANÁLISE COMPARATIVA PSA_EXR_LSI
CAPITALIZAÇÃO BOLSISTA
Em tamanho, o PSA tem um market CAP de cerca 52 Biliões, mais do dobro do EXR que por sua vez com 21,2 Biliões tem mais do dobro do market CAP do LSI.
Valores variam em função da cotação e número de ações, pelo que quando lerem esta análise poderão não ser diferentes.
BETA (RISCO)
O LSI como seria de esperar, tem um Beta mais elevado que os demais, apresentando ainda assim um Beta inferior ao mercado (1) pelo que oferecerá à partida menor volatilidade que o índice FNAR (FTSE NAREIT All REITs). A natureza cíclica do negócio intrínseco é o que origina grande parte das suas flutuações em dados momentos.
Até aqui são tudo caraterísticas dos REITs, ninguém ganha. Claro que para uma carteira mais estável na volatilidade o PSA é mais interessante. Mas o que nos interessa não é só isso, até porque o PSA em dividendos tem alguns “senãos” e vamos já falar sobre eles.
DIVIDENDOS
O Dividend Yield na data da análise colocava o LSI em primeiro lugar, mas como já devem estar habituados às minhas prioridades, o que nos interessa é a sustentabilidade e crescimento do dividendo. Todos eles garantem um payout ratio abaixo dos 80% que no retail seria mais convencional, mas para aqui para o setor do storage (que não requer tantos gastos com a manutenção) queremos um payout ratio próximo dos 60%.
O do PSA aparentemente ganha, pois apresenta um payout ratio parecido com uma empresa convencional, que nem sequer seja um REIT. Contudo, como estudei a empresa a 10 anos, antes de vir para aqui lançar números, tenho de chamar atenção que o PSA tem esse dinheiro todo para garantir a sustentabilidade do dividendo, simplesmente porque não o aumenta. De facto, o PSA anda a pagar o mesmo dividendo desde 2017, e isso é algo que um investidor em dividendos não quer. Para isso, com menos risco, o investidor vai investir em obrigações e recebe a renda fixa na mesma, sem ter de “apostar” o seu principal e arcar com a volatilidade.
Claramente o EXR é um vencedor no dividendo, pois nos últimos 10 anos conseguiu uma taxa de crescimento do dividendo de 20,34% ano após ano e o payout ratio embora mais elevado, não assusta.
AVALIAÇÃO – RÁCIOS DE VALORIZAÇÃO
O Debt/EBITDA quer-se o menor possível e de preferência abaixo de 6. No entanto, os meus rácios incluem interesses minoritários a somar ao valor da Dívida total, ao passo que os screeners – plataformas e outros analistas não o incluem. Ou seja, o meu Debt/EBITDA equivale a um rácio menor e se analisado por terceiros vai-lhes dar mais baixo.
Comparando o P/FFO nos últimos 12 meses (TTM) com a média do P/FFO nos últimos 5 anos e incluindo os últimos 12 meses, constatamos que todos se encontram subvalorizados à cotação atual sendo talvez o LSI o mais “caro” de todos. No entanto isto não se pode ver só assim, temos de ver o que se prevê para acontecer em 2023 em termos de crescimento desse FFO. Percebemos que o PSA relativamente aos seus pares previsivelmente se irá arrastar com menos capacidade de aumentar as suas receitas. O EXR é vencedor na parte da expectativa de crescimento no próximo ano.
Relativamente ao rácio preço/ valor patrimonial (P/NAV) que representa a relação entre a cotação e o Net Asset Value, temos o LSI claramente a desconto. Isto significa que o LSI comprou mais imóveis do que os outros, mas não se prevê que obtenha tantas rendas como os outros. No entanto o CAP Rate que é o retorno sobre o investimento que fizeram, quer no LSI quer no EXR está a gerar bom retorno. Podemos aqui questionar que se o LSI tiver capacidade de no futuro colocar a rentabilizar bem os imóveis que comprou, pode ser um REIT ainda melhor que o EXR. Por enquanto isso não acontece.
Mas como é que o LSI aumentou o NAV e o FFO não cresce tanto? Ele pode por exemplo ter comprado os imóveis em zonas com rendas mais baixas, ter comprado os imóveis caros em relação ao mercado, pode ter alguns imóveis em reestruturação que ainda não estão a receber rendas, etc.
O LSI aumenta pouco as ações ano a ano, mas nada que se compare aos PSA e EXR. O EXR não aumenta o número de ações, ao contrário do que é usual num REIT. Talvez não precise de se financiar dessa forma, o que é extremamente vantajoso para o acionista.
Finalmente na Taxa de crescimento anual composto da ação a 10 anos, temos o EXR em primeiro lugar e o LSI em segundo. O PSA fica em último.
A Taxa Interna de Retorno (TIR) esperada, segundo os nossos cálculos para o EXR e o LSI, também batem o muito adorado pelo público e mais popular dos REITs … o Public Storage.
COTAÇÃO
Numa análise técnica a 5 anos observamos que houve um período de lateralização até 2019, se comparado ao impulso de tendência ascendente nesta indústria revelado desde a pandemia. Os 3 REITs encontram-se desde inicio do ano a iniciar uma correção, que quebrou o canal ascendente onde se encontravam. Eles já romperam a média móvel dos 100 dias e é provável que a continuar a correção rompam a dos 200 dias, tornando-se ainda mais apelativos. Os fundamentos indicam que é uma indústria em expansão pelo que se aguarda um sinal técnico de reversão.
No que diz respeito à performance o EXR e LSI batem de longe o PSA, no ganho capital, ao qual se adicionam ganhos em dividendos.
Aqui a missão do artigo é educativa em desmistificar o populismo de algumas ações e REITs, e entrar na séria missão de procurar o melhor ativo à data. Resta saber a que preço o procuramos para o comprarmos "a desconto". Cada pessoa deve entender este artigo como um auxiliar da sua própria pesquisa e estudo e fazer a sua própria investigação e cálculos.
Disclamer: |Não constitui recomendação de investimento, trata-se apenas da opinião da autora em relação aos assuntos mencionados. Não pretende efetuar qualquer compra ou venda dos ativos mencionados nas próximas 72h.|
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