Manufactured Houses – PARTE 1

Casas Pré-Fabricadas: são aquelas construções que algumas pessoas acham que...

"não requerem licenciamento municipal, e que é fácil movê-las de um lado para o outro, e que é um tipo de construção isento de impostos como o IMI".

Claro que nada disso é totalmente verdade, e muito menos em Portugal, um país carregado de burocracia.

Esse aspeto explica-se pela necessidade de acompanhar outros países na Europa em que a Legislação já estava há mais tempo implementada, e a situação real de gestão do território teve tempo de acompanhar as sucessivas modificações da legislação. Ou seja, estamos a debitar legislação com muita velocidade, o que resulta em atropelo na implementação. Aproxima-se ainda uma revolução a nível de procedimentos administrativos, no que diz respeito aos formatos de entregas de processos, que apenas em 2030 terá afirmação nas autarquias portuguesas, mas o que importa agora contextualizar é este mercado das casas pré-fabricadas e uma perspetiva do mesmo sob a ótica do investidor imobiliário, nomeadamente na perspetiva daquele investidor que compra titularidade nas empresas (REITs) que detém estas casas em vez de comprar especificamente esta ou aquela casa física.

Um dos 11 setores do S&P 500 é o Real Estate. E dentro desse setor estamos a trabalhar os REITs – Real Estate Investment Trusts. Os REITs dividem-se por sua vez em várias indústrias, que o NAREIT chama setores (pois já se sabe que "isolamos" o Real Estate), sendo um deles o Residential.

Já dentro do Residential analisamos REITs de apartamentos e Moradias em condomínio, que eu irei repostar neste blog, mas a indústria é vastíssima e ainda não temos analises de representação de um sub-setor que são as Manufactured Houses.

Ao investir num REIT de apartamentos de luxo (classe A) localizados no Sunbelt dos Estados Unidos, e ao mesmo tempo num REIT de casas pré-fabricadas que transaciona em mercado classe B menos abastado ou que procura mais mobilidade… embora ativos do mesmo setor, são segmentos ainda que correlacionados, focam mercados distintos.

O mercado das Manufactured Houses esteve muito quente em 2022 porque ganhou terreno às construções convencionais, muito penalizadas pelo crédito a níveis proibitivos, tendo esfriado um pouco em 2023, assim como a indústria da construção convencional, devido a alguma correção no preço dos materiais. Quem pediu orçamentos para caixilharias em Alumínio viu aumentos inusitados de 40% apenas num ano e isto naturalmente sendo uma industria cíclica, chega a determinado momento normalmente impulsionada por fatores macro, e cai.

A recente descida das taxas de juro vai impulsionar os setores da industria de materiais e da construção. Para mim, isso é claro. É importante observar as industrias cíclicas que se encontram em baixo cíclico hoje nomeadamente industrias de extração (mineiras) e produção de aços e cobre, muito usado na eletrificação.

A industria AEC (Arquitetura, Engenharia e Construção) representa cerca de 6% do PIB mundial, sendo que em mercados emergentes chega aos 8%. É a indústria com maior consumo de matérias primas e outros recursos, absorvendo 50% da produção global do aço para aplicação em estrutura metálica, coberturas, geradores, fachadas ventiladas, caixilharias etc. Mais de 3 biliões de toneladas em matérias primas são consumidas pela construção.

Dados obtidos via McKinsey Global Institute Reinventing Constructions. A route to higher productivity Feb 2017.

INTRODUÇÃO

Falar em REITs de casas pré-fabricadas… não é só falar em casas modulares e roulottes. É muito mais que isso porque há REITs que detém terrenos, marinas e parques com casas totalmente amovíveis.

O que está no cerne do conceito é sempre mobilidade, modularidade, simplicidade. Mas isso pode exprimir-se das mais variadas formas, desde o simples contentor modular com as infraestruturas básicas para se tornar um espaço habitável, a módulos para resorts de luxo e a casas riquíssimas de bairros arquitetonicamente exemplares.

Os imóveis residenciais continuam a ficar cada vez mais caros, e a escassez de novas construções vai manter essa tendência.

A habitação pré-fabricada é relativamente acessível e rápida de fabricar, ela é feita fora do local (em fábrica) e é transportada e montada no terreno onde será implantada. Normalmente existe um pequeno estaleiro montado no local da obra, apenas para coordenar a montagem e assegurar a ligação das redes hidráulicas aos ramais existentes de abastecimento de água, saneamento, eletricidade, comunicações, etc.

Esta indústria pode ser a chave para preencher a escassez de habitação, e mesmo que não o seja de forma evidente, ela é sem dúvida necessária em muitas zonas menos densamente populadas.

Desta forma vou apresentar alguns Real Estate Investment Trust (REITs) que representam bem esta tendência e hoje vou começar pelo ELS.

01 - EQUITY LIFESTYLE PROPERTIES (ELS)

O Equity LifeStyle Properties (NYSE: ELS) tem um modelo de negócio único. Eles possuem terrenos e arrendam-nos para clientes que possuem casas fabricadas e trailers. O seu modelo de negócio é caracterizado por baixos custos de manutenção e baixos custos de rotatividade de clientes.

Isto é um modelo que funciona um pouco ao contrário do que estaríamos habituados. O terreno é do REIT e o inquilino é dono da sua casa. Ela tem é que ser amovível a curto ou a longo prazo. Evidentemente se o contrato for de 30 anos a casa poderá ter elementos permanentes e irá assegurar a habitabilidade naquela região pelo período necessário, até que o inquilino por forma da sua vida profissional ou vontade, queira se relocalizar. Digamos que o estilo de vida nómada está longe de ter acabado. O inquilino paga a renda pela ocupação do terreno em questão.

O portefólio do Equity Lifestyle é altamente diversificado nos EUA. Eles têm mais de 110 propriedades que contêm um corpo de água e mais de 120 propriedades dentro de 10 milhas das linhas costeiras. A maioria dos seus clientes (inquilinos) são aposentados, famílias de férias e compradores de imóveis pela primeira e segunda vez. No geral, eles têm mais de 400 propriedades (mais de 169.000 locais).

Imagem: Exemplo de Casa Pré-Fabricada em terreno com corpo de água.

O Equity Lifestyle tem crescido constantemente e tem superado o S&P 500 há anos. O seu retorno total desde o IPO é de 6.871% (vs. 1.419% do S&P 500 durante o mesmo período), e o retorno total de 10 anos é de 419% (vs. 238% do S&P 500).

Dado o seu sólido modelo de negócio e as recentes tendências imobiliárias, não é surpreendente ver resultados tão fortes.

Para sustentar o crescimento da receita e o lucro, é extremamente importante que um REIT continue a investir, a desenvolver e se redesenvolver. O Equity Lifestyle está a fazer um ótimo trabalho na aquisição de novos locais e no desenvolvimento / redesenvolvimento de locais existentes para melhorar os valores dos ativos. Eles têm aumentando constantemente o seu orçamento de preservação e melhoria desde 2019, enquanto expandem o seu portefólio.

As suas escolhas estratégicas devem apoiar a sua trajetória de alto crescimento no futuro.

O Equity Lifestyle também tem feito um ótimo trabalho na manutenção de um balanço forte e uma estrutura de capital estável. O seu cronograma de vencimento da dívida é bem gerido, e o ano médio até o vencimento agora é de 10 anos. Além disso, a taxa de juros média ponderada é baixa em 3,5%, e eles têm uma linha de crédito de US $ 500 milhões.

Com esta solidez financeira podem apoiar o seu plano de crescimento sem dificuldades financeiras.

O que interessa muito ao investidor neste ou noutro qualquer REIT, que arrenda os seus imóveis, é, para além do capital de valorização das suas unidades de participação (vamos chamar ações), o dividendo. O dividendo será a sua renda obtida à empresa que é obrigada pelo seu estatuto de REIT a pagar sob a forma de dividendos 90% dos seus lucros tributáveis. Ora, isto sem ter que lidar com inquilinos, é o mote do investidor em REITs.

O dividendo é seguro, o payout ratio dos dividendos em cash está nos 45,53% e o payout ratio AFFO de 69,51%.

A sua métrica de avaliação atual mostra que eles estão subvalorizados:

Como sei isso?

Pela relação P/AFFO de 28,92x e P/FFO de 22,12x que estão bem abaixo do seu nível histórico. Isto é muito importante porque sem esses dados é impossível achar apenas com base nas cotações se um ativo está a transacionar caro ou barato e não devemos comprar qualquer ativo sem uma referência do seu valor à data!

Dada a sua estabilidade financeira e força operacional, é esperado que o ELS regresse à sua média de longo prazo. A tendência mundial, nomeadamente nos US é de crescimento deste sub-nicho residencial.

Se não entendeste termos financeiros e métricas mencionadas neste artigo, não desistas aqui. Lê o artigo REITs 1.0 e entra neste mundo.

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Disclamer: | Não constitui recomendação de investimento, trata-se apenas da opinião da autora e equipa de research em relação aos assuntos mencionados. Não pretendemos efetuar qualquer compra ou venda dos ativos mencionados nas próximas 72h. |