REITs 1.0

REIT (fonética: writ) é a sigla de Real Estate Investment Trust.

CONCEITO

É uma classe de ativos, que pertence aos valores mobiliários, tal como as unidades de participação nos fundos e nos ETFs, ações, obrigações, commodities, etc, e são na sua maioria transacionados em bolsa. Podem também ser privados ou não listados.

Vamos começar pela base:

REIT é um estatuto que determinadas empresas ligadas à gestão de imóveis e/ou financeira (hipotecas e seguros) ligadas ao imobiliário, adquirem.

PORQUE AS EMPRESAS QUEREM SER REITs?

Elas querem adquirir esse estatuto por dois principais motivos:

01 - Obter benefícios fiscais. Como? Ser REIT permite-lhes não ter que pagar imposto diretamente ao Estado. Em troca tem de fazer o quê? Distribuir cerca de 90% do que recebem das rendas dos inquilinos, das mais valias sobre imóveis que vendem, do spread dos empréstimos que fazem a terceiros… sob a forma de dividendos ao investidor final… ou seja nós. Sendo assim a carga fiscal passará para nós via tributação sobre os dividendos. Mas isso não acontece também com as ações? Sim, mas no caso da tributação sobre dividendos de ações ela é feita duas vezes… uma do lado de lá… a empresa tem de pagar imposto sobre o lucro e do nosso lado também! Retenção na fonte no caso de ser um intermediário nacional onde compramos essas ações ou tributação de parte do imposto quando é um intermediário estrangeiro (sendo que depois temos que reportar esses dividendos) e no fim das contas pagamos sempre os clássicos 28%. No caso dos dividendos dos REITs, para nós portugueses, funciona igual a dividendos de ações (para já à data deste artigo) mas, no caso dos residentes nos Estados Unidos não… eles têm um estatuto especial e pagam mais do que nos dividendos de ações, por isso os americanos normalmente os adquirem em contas Roth IRA (contas de poupança para a reforma) que os isenta de imposto, mas também tem limitações de montante que podem investir por ano. Países, países, negócios à parte… isso também não nos interessa para nada e só fiz este enorme desvio na conversa para se reter a ideia que a tributação de dividendos dos REITs varia imenso consoante o país do REIT e da residência fiscal do investidor.

02 - Financiar-se em bolsa através da aquisição de unidades de participação por parte do investidor. Podem com isso comprar novos imóveis, manutenção dos existentes, adquirir outras empresas ou outros REITs etc. De salientar que uma empresa tendo o estatuto de REIT tem também muita vantagem de alavancagem com as linhas de crédito dos bancos, pois sendo obrigados a distribuir a quase totalidade dos lucros existe uma responsabilidade em assegura-los para criar momentum e rotatividade no negócio, e tendo um portefólio de Real Assets torna-se de certa forma seguro para os bancos lhes emprestarem dinheiro a uma taxa reduzida.

O QUE UMA EMPRESA TEM DE FAZER PARA SE CANDIDATAR A REIT?

Como os REIT surgiram nos Estados Unidos na década de 60 vamos enumerar os requisitos para REIT nesse país:

01 - Investir pelo menos 75% do seu total de ativos em imóveis

02 - Obter pelo menos 75% do seu lucro das rendas das propriedades que detém, dos juros de empréstimos a terceiros para financiar compra de imóveis, ou de venda de imóveis próprios

03 - Pagar pelo menos 90% do seu lucro tributável, na forma de dividendos aos acionistas a cada ano

04 - Ser uma entidade que possa ser tributável como uma empresa

05 - Ser gerida por uma Assembleia (Mesa de diretores)

06 - Ter no mínimo 100 acionistas (na sua constituição)

07 - Não ter mais do que 50% das suas ações nas mãos de 5 ou menos indivíduos

EXISTEM REITs PORTUGUESES?

Não propriamente. Em Portugal existem mais de 200 fundos de investimento imobiliário mas o que poderá ser mais equivalente a um REIT serão as SIGI - Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária, com regulação criada em 2019. No nosso mercado penso que apenas temos uma SIGI que fez o IPO em 2020 e transaciona na Euronext Access. A Euronext Access não funciona em contínuo mas sim por leilão duas sessões por dia. Isto acontece devido a se tratarem de cotadas muito pouco liquidas.

COMO SÃO AS PARTICIPAÇÕES NOS REITs e COMO SÃO NEGOCIADAS?

Nos REITs as participações são divididas em unidades de participação (títulos nominativos, designados por shares (partes)), , tal como acontece nos fundos de investimento, e podem ser negociados em bolsa de forma contínua sem comissão de gestão, de admissão e de resgate ( ao contrário de grande parte dos fundos de investimento imobiliário). Uma outra vantagem é conseguir comprar apenas uma unidade cotada e para isso disponibilizar de pouco capital (ao contrário de alguns fundos). Pagas naturalmente a comissão de transação que a tua corretora te cobrar aliada à comissão de conversão de moeda.

Estes veículos de investimento tendem a proporcionar rendimentos estáveis ao longo do tempo, uma vez que pagam dividendos mensais, trimestrais ou semianuais conforme o caso específico, pelo que podem ser uma opção alternativa e/ou complementar a outros investimentos de longo prazo, como os seguros e os fundos de pensões.

O REIT por estar cotado em bolsa sofre alterações de preço por unidade, mediante o volume de compras ou vendas, tal e qual acontece como uma ação. Consoante a dimensão do REIT e a bolsa onde transaciona pode ter uma maior ou menor liquidez. O que isto significa? Que na generalidade um REIT com grande capitalização bolsista é mais fácil comprar e vender sem que o spread entre o preço de compra e venda (bid e ask) seja muito acentuado, e isso faz aumentar o número de unidades transacionadas em média. Temos assim volume. A isto chamamos liquidez. Dependendo da estratégia de investimento de cada um, será adequado ou não escolher REITs que tenham maior liquidez e que transacionem em bolsas onde os custos de transação sejam menos onerosos ou que não obriguem à aquisição de blocos com mais unidades, a menos naturalmente que essas alternativas façam sentido na diversificação do portefólio e/ou porque as estudamos e entendemos serem melhor oportunidade.

TIPOS DE REIT

Existem dois tipos principais de REIT: os Equity REITs (geram rendimentos de longo prazo provenientes do arrendamento e venda de imóveis) e os Mortgage REITs ou mREITs (investem em hipotecas ou títulos hipotecários de imóveis comerciais e/ou residenciais). Normalmente os equity REITs tem também a sua quota parte de investimento em hipotecas nem que seja para financiamentos com taxas mais atrativas para sub empresas dentro do grupo. Imagina um REIT que contrai empréstimo a X e financia uma sub-empresa ou parceiro a X-Y por exemplo uma construtora, ou a X+Y no caso dessa empresa rentabilizar capital e quererem que esse capital escoe amplificado para a empresa principal que o distribuirá como dividendo e aplicará o restante noutro tipo de investimento que bem entender.

DIVERSIFICAÇÃO NO PORTEFOLIO, INFLAÇÃO E ESTRATÉGIAS

Em termos de diversificação de património, embora alguns REITs façam parte dos principais índices como o S&P 500 nos Estados Unidos, ou o STI (que faz tracking das 30 maiores empresas) na bolsa SGX em Singapura, não são um investimento totalmente correlacionado com as ações, porque tem uma reação diferente à inflação por exemplo, uma vez que estão investidos em património físico e/ou hipotecas, acontece apresentarem pela sua natureza uma proteção contra o aumento da inflação, tal como os imóveis físicos nos quais se vai aumentando a renda anualmente de acordo com a inflação.

Os movimentos no mercado fazem oscilar estes veículos de investimento, se a inflação sobe as pessoas investem em REITs e os REITs sobem baixando o Yield (valor do dividendo por unidade), daí que seja em termos de longo prazo oportuno alocar algum montante aos REITs numa estratégia de DCA (dollar cost average) consistentemente e independentemente do preço, ou alocar uma percentagem do portefólio em Lump Sum em 5 ou 10 REITs com um DY (dividend yield) desejável e quando o DY baixar devido à cotação baixar também, ir alocando nesses REITs. Será isso timing the market? Talvez seja apenas ser inteligente e momentum investor. Tudo é relativo. Tens conhecimento e tempo para isso? Imagina um portefólio de 10 REITs que conheces bem e acompanhas a sua apresentação de resultados, noticias, etc portanto sabes o que há para saber desses teus REITs numa óptica não-insider claro (pois não trabalhas lá como administrador) vais mesmo querer alocar por igual a esses 10 REITs numa estratégia cega de DCA? Talvez não! Saberás por exemplo que no final do ano 2021 o Realty Income está prestes a fazer um spinoff de uma unidade de escritórios e um merge com o VEREIT… e que o GEO group está prestes a perder o estatuto de REIT… se calhar fará mais sentido alocar ao Realty Income e despachar o GEO group… Ou então como diz o outro, compras um ETF e não pensas em nada disso. (sorriso). Mas, se chegaste até aqui a ler isto me parece que queres ser um investidor informado para poderes decidir se isto é para ti e neste momento poderás até estar a pensar que com a devida orientação, as corretas leituras, algum tempo disponível e vontade… poderás até dominar a coisa. Pois bem, eu acho que consegues.

COMO ESCOLHER UM REIT?

Obviamente para a escolha de REITs será necessário analisar as métricas próprias da análise fundamental dos REIT (o valor do NAV, o P/FFO, etc) para saber se ele está a transacionar caro ou barato ou seja se o preço a que está a cotar está sub-avaliado ou sobreavaliado em relação ao seu valor atual e perspetivas de futuro. Certamente iremos escrever artigos sobre vários REITs, poderás ler conteúdo sobre o tema noutros locais, ver as páginas dos REITs e ir reavaliando conforme o REIT vai apresentando os resultados trimestrais ou pelo menos ouvir as conference call que eles fazem após resultados. São muito interessantes e no final existem FAQ em que investidores conhecidos e bancos etc fazem perguntas pertinentes sobre a gestão e o futuro. Muito fácil acompanhar isso através do site do próprio REIT, ou através destes sites, para ter uma noção generalista de cada setor. O HoyaCapital publica quadros comparativos entre vários REITs de um determinado setor, pois só assim devemos compará-los.

https://www.reit.com/

https://www.hoyacapital.com/

Antes de analisar um REIT fazemos sempre uma lista de REITs que nos interessam no investing.com (por exemplo) e vamos observando o comportamento no mercado desses REITs. Podemos até criar um portefólio virtual de participações nesses REITs para verificar ao fim de algum tempo o que aconteceu na hipótese de termos investido. Isto psicologicamente é importante para o investidor compreender que não deve despejar dinheiro num só REIT e que existem flutuações no mercado às vezes no setor específico outras vezes como um todo, outras por fatores intrínsecos à própria empresa.

Quando fazemos investimento ativo estamos naturalmente a assumir dois tipos de risco:

01 – O Risco sistémico próprio do mercado

02 – O Risco intrínseco próprio do REIT

O portefólio deverá ter vários REITs… pelo menos 5, diversificado em setores. Não misturem o conceito de portefólio de ações com o de REITs pois são ativos completamente diferentes apesar de serem ambos cotados. Ou seja, queres ter um portefólio de 20 ações e REITs também? Muito bem…. Então deves entender os ativos de uma forma autónoma… se compras 5 REITs isso não é um portefólio de 25 ações. Nem o número de ações do teu portefólio deve condicionar teres mais ou menos REITs. Isto é a nossa visão naturalmente, podes discordar. Para nós os REITs são ativos com determinada especificidade… assim como os imóveis físicos… assim como as commodities, etc.

Voltemos a números… pelo menos 5 até 10 ou mais se entenderes que faz sentido, pois podes muito bem encontrar oportunidades em Singapura e não vais despachar os REITs que tinhas nos Estados Unidos só porque te limitaste a um número mental. Portanto dizer que há limite para REITs é um pouco tolo e por favor não me falem em comprar um ETF em substituição de um portefólio ativo de REITs a menos que queriam receber um Yield de 3%, ter um crescimento muito lento e incluir no bolo REITs que não interessam absolutamente para nada. Isso funciona sim, mas quando não querem pensar muito mais no assunto e ok poderemos falar de ETFs de REITs num próximo artigo até porque há alguns interessantes em mercados onde é mais difícil comprar os REITs individualmente.

Quanto à diversificação… será saudável então escolher REITs que pertençam a setores distintos e não ter 10 REITs de hotéis só porque na pandemia desceram e agora poderão subir. Para que, com a flutuação dos setores (a volatilidade nos setores) o valor do conjunto se preserve é preciso diversificar em setores. O mesmo se poderá aplicar à geografia… ao estudares um REIT verifica de onde ele recebe as rendas… há REITs americanos e asiáticos com imóveis na Europa e na Asia… assim como poderás quem sabe espreitar também os REITs no mercado Asiatico, nomeadamente os S-REIT em Singapura ou o J-REIT no Japão. REITs na Australia e Malasia são interessantes também, basta ver o património imobiliário nestes país para perceber que faz sentido os REITs representarem parte do mercado. Os REITs em Singapura representam mesmo grande parte da % de ativos na bolsa desse país.

https://pt.investing.com/equities/singapore/

OS SETORES

Os REITs dividem-se nestes principais setores sendo que dentro de cada setor temos vários usos distintos:

01 – Escritórios

02 – Industrial (unidades fabris)

03 – Retail (Lojas de rua, shoppings, outlets, malls)

04 – Alojamento e Resorts (Hoteis, estancias turismo)

05 – Residencial (Apartamentos, Vivendas)

06 – Madeireiros (Corte e venda de madeira)

07 – Saúde (Hospitais, Clínicas, Lares de Idosos, Enfermagem especializada)

08 – Self-storage (Armazéns para deposito)

09 – Infraestruturas ( Antenas telemóveis, pipelines para transporte gás, oil, fibra)

10 – Data centres (servers para cloud, data-safes informação, blockchain)

11 – Mortage REITs (mREITs) (hipotecas, empréstimos a terceiros)

fonte: NAREIT

Entende que, apesar do setor por exemplo da Saúde ser único, dentro do próprio setor podemos encontrar Hospitais e Lares de Idosos… existindo REITs especializados num uso e noutro, não estando por isso a diversificação comprometida a ter dois REITs dentro do setor propriamente.

Adverte-se que o investidor não deve escolher um REIT com base apenas no seu elevado DY mas sim tentar inteirar-se da situação do REIT e dos motivos pelos quais o REIT apresenta um dividend yield mais elevado que a média do seu setor.

RENTABILIDADE

Através do investimento em REITs a rentabilidade irá aparecer-te sob a forma de:

- ganhos capitais (com o aumento do preço no longo prazo)

- renda fixa (dividendos)

Apesar da volatilidade os Equity REITs no longo prazo apresentam uma rentabilidade superior ao S&P 500.

Verifica a coluna do ano de 2020 em como esta excelente classe de ativos teve uma rentabilidade negativa e que dado o panorama geral isso poderia indicar uma boa altura de compra, principalmente nos setores mais atacados.

Fonte: guia para os mercados 2021 da J.P.Morgan

Podes encontrar estes elementos gráficos no guia para os mercados 2021 da J.P.Morgan em:

https://am.jpmorgan.com/us/en/asset-management/adv/insights/market-insights/guide-to-the-markets/

Procura o próximo Artigo que dá continuidade a este: REITs 2.0

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