REITs industriais _ análise ao setor

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E-COMMERCE E O IMPACTO NO SETOR INDUSTRIAL

O mercado imobiliário está a atravessar uma fase especulativa no geral, bastante quente no “hub” do e-commerce. Os negócios baseados em e-commerce já de si tem um crescimento orgânico considerável, ao qual houve crescimento adicional impulsionado pelas condicionantes da pandemia. Os negócios escalaram para construir uma resiliência na supply chain: São necessários espaços para armazenagem de stock em volume, para dar resposta aos comércios que não querem ter stock nos seus próprios espaços, e em comercio online para dar resposta aos pedidos. Entretanto foram criados bastantes novos negócios online, e empresas conhecidas de lojas físicas aderiram também a este formato. Para dar resposta a isso, são necessários espaços amplos para implementação de sistemas de robotização que selecionam, embalam, distribuem e entregam os produtos.

Vamos vendo que os REITs do setor industrial vão tendo acumulação de ganhos capitais, e crescimento no dividendo. Quando falo nisto, o chamado dividend growth, falo do aumento do dividendo ano após ano (YOY). Na minha opinião, este aumento, sendo superior à inflação é já um excelente mecanismo de hedge, e na realidade a maior parte dos REITs superam de longe esse aspeto (quer no aumento do dividendo, quer devido à natureza do próprio setor imobiliário e na valorização dos ativos).

Tenho acompanhado o testemunho público de alguns investidores americanos, e constatado que a procura de espaços para a construção de armazéns que sirvam de centrais logísticas para deposito, gestão e expedição de produtos, é enormíssimo. Encontrar edifícios industriais vagos nunca esteve tão difícil. Não existem espaços disponíveis, apesar de existirem terrenos. Há que construir os espaços.

Segundo o relatório da firma americana CBRE, uma Real Estate broker, salienta que, “a procura destes espaços industriais não denota sinais de abrandamento”:

https://www.cbre.us/research-and-reports/US-Industrial--Logistics-Figures-Q1-2021

Chegamos à fácil conclusão de que… há procura!

Amazon: centro típico de logística

O QUE OFERECEM OS REITs INDUSTRIAIS

Os REITs industriais, são os REITs que justamente detém estes imóveis (armazéns, espaços industriais) ou os adquirem, para efetivamente arrendarem por períodos bastante prolongados. Tenho em mente que há REITs com contratos mínimos de 8 anos. Como se deve compreender, toda a infraestrutura necessária para montar para um espaço destes e pô-lo a funcionar como unidade de logística por exemplo, é trabalhoso. Não compensa ao inquilino períodos curtos de tempo. O senhorio, neste caso o REIT, acaba por beneficiar de igual forma, por não ter à partida que se preocupar com a rotatividade dos inquilinos, dado que normalmente são grandes grupos empresariais que cumprem estes contratos. A acrescentar a isto, há REITs que funcionam com base na estratégia triple net lease, ou triple-net (NNN). A NNN atira todo o trabalho de pagamento de taxas relacionadas com o imóvel, seguros, custos de manutenção e reparação do imóvel, para o inquilino. Vou desenvolver isso com mais detalhe no artigo REITs 2.0. Caso encontres dificuldades em compreender alguma terminologia aqui aplicada, procura primeiro o artigo REITs 1.0 e seguramente te sentirás mais à vontade.

QUAIS OS PRINCIPAIS REITS INDUSTRIAIS NOS STATES?

Podemos agrupá-los por:

01 - market cap, o que no quadro abaixo fornecido pela Hoya Capital, já nos facilita com a coluna % no setor, a identificar o seu peso relativamente aos concorrentes. Aqui como notaste há uma grande discrepância entre o Prologis (ticker symbol PLD) e os restantes. A tendência dos REITs maiores é fazerem aquisições privadas, e o Preologis só o ano passado fez duas, aumentando o seu FFO ao longo do tempo e aumentando a sua capitalização bolsista, a menos claro, que decidam fragmentar o REIT em vários e proceder a spinoffs. A tendência dos REITs mais pequenos é potenciar o seu crescimento também via aquisições e/ou… atenção agora a isto: serem adquiridos por REITs maiores. Esta situação pode ter interesse para o investidor, por isso REITs pequenos não devem ser descurados, se naturalmente, a sua condição financeira for saudável.

Ainda na coluna da company size, vemos o índice ao qual pertencem os REITs. Vemos que os maiores farão parte do S&P 500, portanto quem compra ETF’s que repliquem exatamente esse índice, já os está a comprar indiretamente, mas de uma forma passiva. Tão passiva que nem está a receber os dividendos, eles vão para o bolo dos retornos médios. Lembrem-se que o objetivo da compra direta dos REITs, é construir uma carteira de renda fixa, que pague exatamente… renda fixa. Vem aqui alguém lembrar… mas e os impostos, não era melhor não os pagar e investir diretamente o dividendo? Sim era, mas ao fazer isso teria de optar por uma solução mediana de ganhos capitais, e eu não quero isso. Se eu alugo um imóvel terei de pagar imposto sobre as rendas. A ideia correta deve ser pagar os impostos, e reinvestir os dividendos em REITs selecionados pela própria pessoa que apresentem características mais interessantes que outros, por forma a eliminar os que não interessam (e que os ETFs adquirem), na espectativa de ter um desempenho melhor na valorização capital, mais dividendos, menos risco, e uma carteira que conhecemos exatamente tudo o que estamos a comprar, e só compramos o que queremos, sendo possível a qualquer momento libertarmos este ou aquele REIT que se esteja a portar mal, e inclusive comprar outro com melhor saúde financeira.

Mas há algo errado com a compra de ETFs de REITs? Não. Não há nada errado! Se não queres ter trabalho em escolher REITs que te proporcionem melhores retornos e mais altos dividendos, com menor risco, podes optar por uma solução mais passiva. No entanto, o que eu estou a tentar aqui fazer é fornecer bases, para que as pessoas que querem, mas acham que não conseguem, ou aquelas que acham que conseguem, mas não sabem, conseguir fazê-lo. (riso)

Ainda neste aspeto dos índices, gostaria de acrescentar que, os REITs que não fazem parte do S&P 500 podem, sem aumentar o risco, apresentar maiores oportunidades de crescimento, sendo que o investidor ao alocar agora, irá participar historicamente na ascensão desse REIT.

Fonte: Hoya Capital – Players e caraterísticas

02 - Outra forma de agrupar os REITs industriais, é pelo tipo de propriedade / estratégia. Existem REITs que se centram numa estratégia de distribuição de produtos mais locais (urban distribution) estão centrados junto das grandes cidades, depois os que trazem os produtos de zonas mais periféricas, percebo que na lista existem REITs especializados como o cold storage (será para produtos que requerem regulação de temperatura) e os diversificados com estratégia NNN.

03 - Finalmente o agrupamento por localização. Para essa situação aconselho ver o site de cada REIT, pois normalmente apresentam um mapa com pinpoints onde estão localizadas as propriedades, e é mais fácil perceber o interesse dessa diversificação mediante o negócio onde atuam e as zonas que pretendem servir.

Sendo a Prologis o maior REIT, mesmo que não se considere a alocação nele, é importante ver os relatórios de contas que apresenta sob a forma de press release. Porquê andar a bisbilhotar o Prologis se não me interessa? Porque eles fazem muito research e mostram gráficos da procura/oferta e inclusive comparações deles com os pares. Os REITs adoram fazer isso, mostrar onde se posicionam relativamente à concorrência e é uma informação útil que devemos atender, via relatórios da Prologis e de outros, claro (para ter mais fontes de informação). Esta apresentações, embora com um teor publicitário, são coisas sérias pois tem de se basear em dados reais declarados ao SEC, onde para além de formulários proforma institucionalizados já os REITs começam a apresentar também gráficos. Estes reports normalmente chamam-se Earnings Results (o relatório oficial) Supplemental Report e Factsheet for investors (os press releases com os gráficos interessantes).

COMO É QUE O SETOR INDUSTRIAL e ESTES REITs SE TEM PORTADO ?

O desenvolvimento industrial cresceu ferverosamente nos últimos 5 anos, mas não conseguiu ainda estar perto de aliviar a pressão de Alta sobre as rendas, as quais praticamente dobraram desde 2015 nos Estados Unidos à medida que os REITs industriais continuaram a reportar spreads de arrendamentos de 2 dígitos, o que acelerou ainda mais nos passados meses. Segundo o estudo da Prologis, é esperado que as tendências estruturais impulsionem ainda mais esta procura por imóveis de logística de primeira linha, e acredita que o futuro das cadeias de suprimento é maior, mais rápido, mais resiliente e mais próximo dos consumidores finais. Eles acham que o conceito “just-in-time” tem de mudar para “just-in-case” , e isso significa aumentar os stocks de 5% para 10%. Para isso seria necessário criar mais de 100M SF (square feet), que dá 9,3M m2 de logística adicional por ano, durante os próximos 5 anos, sem contabilizar um aumento nas vendas.

STAG industrial – propriedade em Sacramento

Para teres uma ideia da dimensão disto: esta imagem é de uma propriedade do STAG industrial em Sacramento que tem 147840 SF, que equivale nas nossas unidades de área, a +- 14000 m2.

Imagina agora o que é necessário: é “só” construir 650 empreendimentos desses por ano durante 5 anos. (riso).

Embora os Estados Unidos tenham uma realidade a nível de construção e legislação bem diferente que a nossa, também existem tramites burocráticos no que concerne pedidos de licenciamento, consoante as cidades. Durante a minha carreira como arquiteta, a maior unidade industrial que projetei (não sendo essa a minha especialidade) foi uma fábrica em Lousada com apenas 8000m2. Essa fábrica, para além do tempo da construção em si, grandemente abreviado por ser grande parte prefabricada (e por isso mais rápida de executar) em que se trouxe peças estruturais de uma fábrica de betão pré fabricado de Palmela, até Lousada no norte, teve uma fase de coordenação de desenvolvimento territorial e infraestruturas com projetos existentes desenvolvidos pelo próprio município. Desde o projeto até à obra construída e pronta a funcionar, existe um tempo alargado de planeamento, gestão e coordenação que pode demorar anos. Tudo isto para dizer que o boom dos REITs industriais que foi iniciado em 2018, não tem propriamente um fim à vista, pois foram reconhecidas necessidades, e até estarem satisfeitas temos um período de anos de planeamento e implementação.

Os REITs industriais tiveram o maior registo de FFO growth rates em relação aos restantes setores no último ano, e alguns REITs provavelmente reportarão growth rates de dois dígitos.

Em 2021 os setores da Habitação, Logística, e Tecnologia – continuarão a ter excelente desempenho, pelo que a alocação nestes setores, terá de assumidamente ser feita a premium. Ou seja, não são setores onde encontras desconto na aquisição. Mas o que isso quer dizer, que já não se deve comprar agora? Não propriamente, dado que a previsão é justamente o que te disse, uma continua procura. Portanto, enquanto esses metros quadrados todos não forem construídos para igualar a procura, e, se depois disso continuar a existir procura… temos que continuar a estudar os REITs industriais e encontrar oportunidades, sabendo em consciência que estamos a pagar um prémio de qualidade, o qual terá de ser devolvido no futuro, com o crescimento do FFO.

Vamos lá ver então como estes REITs se tem portando nos recebimentos Funds From Operations ao longo dos últimos 8 anos, sendo o 2021E (uma estimativa):

Fonte: Hoya Capital – Crescimento FFO (receita)

Na coluna de 2020 vê-se bem a diferença de quem teria comprado todo o setor e quem teria comprado apenas Prologis. Por isso é que é tão importante não comprar bolos globais, mas apenas ingredientes que sejam avaliados e passem critérios de seleção. Mesmo que compres um ingrediente que, entretanto, se tenha estragado, podes rapidamente e sem contemplação eliminar esse ingrediente sem teres que o arrastar junto dos outros. Se estiveres suficientemente diversificado, garanto que a eliminação de um elemento perdedor de quando em quando, não fará mossa no portefólio.

No caso da estimativa para 2021, a média de 7,4% do setor demonstra um crescimento em relação a 2020, mas ainda faltam muitos REITs apresentarem as suas projeções, e neste caso a Prologis projeta corrigir face ao crescimento extra tido no ano anterior.

MAS… E O BRICK AND MORTAR?

É importante salientar que o e-commerce é de longe menos eficiente, analisando sob perspetiva industrial de uso do espaço, que os negócios tradicionais de brick and mortar (edifícios com comércio físico) com prateleiras e produtos em display. Nas prateleiras, os produtos são repostos eficientemente, por produtos do armazém próprio dos bastidores. Cada dólar gasto no e-commerce requer 3x mais espaço de logística, que o equivalente dólar no brick and mortar. No entanto, não é só a Amazon (AMZN) que está a fazer grandes investimentos no seu comercio online. Os retalhistas tradicionais como a Walmart (WMT), Home Depot (HD), Lowe's (LOW), Target (TGT), e Costco (COST) estão entre os mais rápidos inquilinos que suportam o crescimento dos REITs industriais. Deixa-me esclarecer… estas grandes empresas como a Wallmart, etc funcionam em edifícios físicos. Se o negócio delas prosperar, vão prosperar imediatamente os REITs de retail de quem elas são inquilinas. Mas, por outro lado, como aderiram em massa recentemente ao e-commerce, e porque também necessitam de logística a nível inter-regional, também vão fazer prosperar os REITs industriais e ainda digo mais, vão fazer prosperar os REITs de datacenters de quem são clientes as empresas dos softwares de expedição, gestão, pagamento e cloud (Amazon, Salesforce, Microsoft, Twillio).

Os REITs industriais dependem dos retalhistas tradicionais, e nesse campo tem de se ter em atenção que ainda não recuperaram na totalidade nomeadamente a nível do retail de vestuário e calçado por exemplo, que é um negócio que funciona em pré-estação, ou seja, a demanda para o inverno deveria já estar incluída nas receitas neste momento (de verão).

RENTABILIDADES DO SETOR INDUSTRIAL e o INDICE

Desde 2015 os REITs industriais têm uma rentabilidade anual de cerca 20%, ficando em segundo lugar na corrida dos setores, sendo o 1º lugar para os REITs de Habitações Pré-fabricadas (Manufactored Housing REITs) que é um setor muito específico e pequeno, apenas com 3 REITs públicos. O índice de todos os REITs tem uma rentabilidade anualizada de cerca de 8,6%.

Temos de compreender que existe volatilidade e rotatividade económica de setores e estas rentabilidades são apreciáveis numa média, ao fim de 8 anos. Podem acontecer anos magros e anos muito bons, e para esperar este retorno tem de se manter o investimento por este período de 8 anos, sendo na minha opinião, no caso das empresas terem bons fundamentos alocar mais capital, nos anos que estiverem, por razões macroeconómicas, com pior desempenho.

Fonte: Hoya Capital - Rentabilidades

E A DIVIDA DESTES REITs?

Antes de mais é importante frisar que os REITs industriais operam com os balance sheets mais bem capitalizados de todo o setor do Real Estate. Tem mesmo que operar, são mega estruturas Eles operam com um Debt-to-EV Ratio de apenas 19%, abaixo da média dos REITs totais que é de 35%. 5 dos maiores REITs comandam as linhas de crédito e tem rating de A- em obrigações de longo termo. Isto é bom e por isso eles entregam a melhor performance. Quanto menos Debt ratio melhor e quanto mais AAA melhor a qualidade do REIT pagar essa divida.

Fonte: NaREIT via HoyaCapital – divida

OS DIVIDENDOS

A média dos REITS industriais é 2,2% o que é menor que a média dos REITs na totalidade que é de 3,1%. Como grande fã da renda fixa, apenas com base neste aspeto, não me agrada. Contudo, é mais importante analisar o crescimento do dividendo do que o Dividend Yield em si. Porque com o decorrer dos anos algo que comprei hoje a um DY de 2,2% caso a cotação se mantenha, recebo mais pelo mesmo, graças ao aumento anual do dividendo. E aqui está o segredo, a média total dos REITs cresce o dividendo em 4% ao ano, e os industriais crescem cerca de 10% ao ano.

Claro que não quero que a cotação se mantenha, o natural é ela aumentar, o que diminui o DY e nesse caso terei de ir acompanhando e alocar mais capital quando a cotação baixa por razões sistémicas de mercado, para apanhar o DY mais apetecível. Atenção: Isto é uma péssima estratégia quando feita apenas com base neste princípio. Tem de se conhecer o REIT e saber se a descida é razão do mercado ou intrínseca ao REIT. Nem sempre reforçar em baixa é inteligente, estou a partir do princípio de que o REIT foi analisado e que sabemos o seu valor, que comparamos com o preço e o vamos comprar conscientemente com uma previsão relativa do seu upside, e que fomos oportunistas ao ponto de aproveitar um deslize do mercado no geral para comprar algo que conhecemos.

Os DY dos diferentes REITs tem de se calcular com base na cotação do dia, mas eles variam bastante desde quase 5% a menos de 2%. É importante perceber porque determinado REIT está a pagar tanto em dividendo antes de ponderar uma compra.

O cálculo do DY faz-se da seguinte forma:

AVALIAR OS REITS

Na generalidade o setor dos REITs transaciona a múltiplos de Forward Price-to-FFO de 23,5x.

No caso específico os REITs industriais o normal é eles transacionarem a múltiplos de Forward Price-to-FFO de 27,7x, e há uma década que não é muito fácil comprá-los a desconto, pelo contrário, salvo situações atípicas, teremos de pagar um prémio.

É importante fazer uma seleção com base em dados generalistas, e procurar o contraditório. Ou seja, responder a questões como: o que pode acontecer neste REIT para me fazer não investir? Ou… o que terei de estudar mais para investir neste REIT? E ainda O que me poderá estar a escapar para me soar a almoço grátis?

Seguidamente ver o site de cada um para tentar perceber tudo o que está disponível sobre ele, e finalmente avaliar as suas métricas. Neste aspeto consigo ajudar-te com o artigo: REITs 2.0, mas penso que com este conteúdo já ficaste a saber bastante sobre:

- O potencial dos REITs industriais e qual o futuro previsível no setor.

- O que aconteceu neste setor industrial nos últimos tempos nomeadamente com o e-commerce.

- Quais são os REITs industriais e como podemos agrupá-los.

- Os ETFs merecem consideração dependendo da estratégia de cada um.

- Qual tem sido a performance de cada um dos REITs industriais nos últimos 8 anos.

- Como esses REITs se encontram a nível de divida e de dividendos.

O passo seguinte é o estudo individual dos REITs!

Disclamer: | Este artigo de análise setorial, não é uma recomendação de investimento, trata-se de um artigo informativo e de opinião.|